地価暴落の可能性も?東京都内で生産緑地の多い3つのエリアとは?

「生産緑地」というシステムをご存じでしょうか。この「生産緑地」によって、東京の地価が2022年に一気に変動する可能性が出てきています。生産緑地の仕組みとその影響について、不動産ライターの逆瀬川勇造さんが解説します。


かねてより地価の暴落が懸念され、「2022年問題」といわれてきた生産緑地の問題。
ついに2022年が到来しましたが、地価への影響はどうなっているのでしょうか。
本記事では、2022年問題や生産緑地について概要を解説しつつ、特に東京都内で生産緑地の多い3つのエリアに注目してみたいと思います。

2022問題とは?

2022年問題とは、1992年に生産緑地法が改正され、生産緑地の指定がなされてから30年後にあたる2022年に起こる問題のことを指します。

ここでは、最初に、具体的にどのような仕組みで2022年問題が起こる可能性があるのか見ていきましょう。

生産緑地とは

生産緑地制度とは、指定された土地においては、営農が義務化され、土地や建物の売却が規制される一方、固定資産税や相続税などの税負担を軽くして貰えるというものです。

「生産緑地地区」の看板を見たことがある人もいるのでは(画像:photoAC)



生産緑地法の改正が行われた1992年頃は、高度経済成長に伴う都市部への人口流入により、都市部の農地などで宅地開発が進むといった問題が起こっていました。
生産緑地は、こうしたエリアにおいて、宅地化を防ぐ目的で制定されました。

このため、指定を受ける自治体は以下のエリアと定められています。

  • 東京23区
  • 首都圏や近畿圏・中部圏内の政令指定都市
  • 首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法に規定する一定区域内にある市
  • なお、令和3年4月1日時点の東京都内の生産緑地面積は2,972ha。
    日本全体で生産緑地は約13,000ha で、東京都だけで4分の1以上を占めているのです。

    生産緑地地区に指定されるとどうなる?

    生産緑地地区に制定されると、固定資産税や相続税の軽減を受けることができます。
    特に生産緑地地区指定の条件となる「市街化区域」内にある農地は税負担が高くなるため、この点は大きなメリットとなるといえるでしょう。

    一方、生産緑地地区に指定されると、30年の営農義務が課されるほか、宅地の造成や建築物の新築の際には市区町村の許可が必要になります。

    なお、主たる従事者が死亡したり、身体故障が生じたりした場合には、30年を待たずして、市区町村長に対して買い取りを申し出ることが可能です。

    30年経過するとどうなる?

    生産緑地の指定から30年経つと、指定が解除され、固定資産税や相続税の軽減を受けられなくなります。
    また、30年経過後は市区町村に対して土地の買い取りを申し出ることが可能です。
    買い取りの申し出後は、以下のような流れで手続きが進められます。

  • 市区町村が買い取りを検討する
  • 市区町村で買い取らない場合は他の農業従事者にあっせんする
  • 一定期間内にあっせんが成立しない場合は、農地以外への転用が可能になる
  • 生産緑地の指定解除後は、税負担が大きくなってしまうため、多くの土地が市場に流出することが懸念されます。
    2022年に指定解除を受ける生産緑地は生産緑地全体の8割といわれており、これだけの土地が市場に流出すると需要を供給が大きく上回り、地価が暴落することが懸念されています。

    生産緑地が多い地域ほど地価の暴落が懸念される(画像:photoAC)



    ただし、2022年問題はかねてより問題視されてきたもので、政府もこれに対して対策を取ってきています。
    例えば、「特定生産緑地」の指定を受けることで、10年間生産緑地地区の指定を継続することが可能です。

    生産緑地指定の一斉解除により、実際にどの程度の影響があるかは、これから判明していくことになりますが、上記のような取り組みにより、2022年問題による影響は限定的になることも考えられています。

    生産緑地の多いエリアは?

    東京都内で生産緑地の多いエリアを上から順に3つ並べると、以下のようになっています。

  • 八王子市:223.10ha
  • 町田市:208.33ha
  • 立川市 :197.89ha
  • これらのエリアでは、指定解除後の影響がより大きくなることが予想されるでしょう。
    ただし、特にこれらの地域では自治体ごとに積極的に特定生産緑地の指定を奨励するといった取り組みがなされています。
    例えば八王子市の場合、公表された資料によると、約182.33ha分の生産緑地が特定生産緑地の指定を受ける予定です。

    223.10haの内、182.33ha が特定生産緑地の指定を受けるのであれば、懸念されていた2022年問題の影響はかなり低下させることができるといえるでしょう。

    まとめ

    生産緑地制度を原因とした2022年問題について解説しました。
    かねてより生産緑地地区がいっせいに指定解除されることで地価が暴落することが懸念されてきましたが、政府や各自治体の対応により、特定生産緑地制度が用意されるなど、対策がなされてきました。
    とはいえ、いくつかの生産緑地については、指定解除後に売りに出されることも考えられるため、今後の動向に注意が必要です。


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