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知らなきゃ損するマンションの相続税！節税策が認められなった最高裁判決とは？

2022年4月、マンションによる相続税節税に関する裁判で、国税側勝訴の判決が出ました。この件のポイントと私たちが気を付けるべき点について、不動産ライターの逆瀬川勇造さんが解説します。2022年4月19日、不動産業界界隈ではかねてより注目されてきたマンションによる相続税節税に関する裁判に、国税側勝訴という最高裁判決が下されました。 本判決では、東京都杉並区や神奈川県川崎市のマンションが対象になっているなど、関東圏に住んでいる方にとっても気になる内容となっています。 今回は、こちらの判決について概要や、今後マンションの購入を検討されている方が気を付けておきたいポイントなどお伝えしていきたいと思います。 路線価による課税認めず「適法」判決の概要2022年4月19日に行われた最高裁判決により、主に節税目的で購入されたと思われるマンション2棟の相続税について、国税側の更正処分を不服とした申し立てが却下され、国税庁側の勝訴となりました。 相続税対策で購入されることもあるマンション（画像：photoAC）ここでは、この判決の注目ポイントを見ていきたいと思います。 この判決で注目したいポイントの1つ目として挙げられるのが、対象となったマンションが路線価により評価され、相続税を0円で申告したという点でしょう。 今回、納税者側は脱税等をしたのではなく、あくまでもルールに則り、路線価方式で申告をしています。 その結果、購入価格と路線価方式による評価額は大きく乖離。 国税側が行った不動産鑑定による実勢価格とも大きく乖離していたことから、更正処分が下され、約3億円の更正処分が行われています。 国税側は財産評価基本通達6項目に書かれた「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」という内容に基づき、再評価が行われています。 この項目の「著しく不適当」の部分に明確な決まりはありません。 納税者側も、ルールに則って相続税手続きを進めたわけですが、今回はそれが行き過ぎだったと判断されたということです。 今後東京都内のマンションを購入するときに注意しておきたいこと今回の判決により、今後のマンションを用いた節税スキームに大きな影響が及ぶものと思われます。 ここでは、今回の判決を元に、今後東京都内でマンションの購入を検討されている方が注意したほうがよいことをお伝えしていきたいと思います。 改めてではありますが、今回、納税者側は相続税路線価で評価をしており、あくまでもルールに則って納税手続きをしています。 悩みの種ともなる相続税の申告手続き（画像：photoAC）それにも関わらず敗訴になってしまっているという点は、今後、特に節税目的で東京都内でマンション購入を検討されている方は、十分注意しておかなければならない点だといえるでしょう。 判決の内容をみてみると、今回はかなり大胆な節税スキームが使われていることが分かります。 特に、以下のような点が問題となっているようです。 相続直前に駆け込みで対策が行われた 相続人は相続開始後すぐに売却してしまった 相続対策で融資を受けていた 金融機関側の貸出稟議書にも相続対策としての融資であることが書かれていたとされています。 金融機関側からも、このような節税スキームを取ることで、相続税を大幅に圧縮できる旨の説明を受けたということでしょう。 今回の判決から、あからさまな節税対策としての高額マンション購入には注意しなければならないという教訓を得ることができます。 より具体的な対策としては、以下のようなことが挙げられます。 相続対策には十分な期間を設ける 相続後すぐに売却しない 賃貸目的など節税目的以外の目的を持って不動産を購入する 節税スキームを提案する金融機関や不動産会社や税務申告を担当する税理士など、今回の判決により、それぞれ今後の対応を見直していくことが考えられますが、これからマンションの購入を検討されている方なども、各自でしっかり対策する必要があるでしょう。 まとめ2022年4月19日に下された相続税に関する判決について、概要や今後東京都内でマンション購入を検討されている方に向けた注意点などお伝えしました。 東京都内のマンションはここ数年高騰化が進んでいることもあり、多くの方にとって相続税の問題は避けては通れなくなってきています。 これからマンション購入を検討されている方など、本記事の内容を参考になさってください。

都下に立ち並ぶ一戸建て なぜ日本人は「持ち家」を目指し続けるのか？

いまだ「持ち家」信仰が根強い日本。その理由について、ブログ「山下ゆの新書ランキング Blogスタイル第2期」管理人の山下ゆさんが解説します。根強い「持ち家」信仰　東京の都心からJRや私鉄に乗って郊外へ向かえば、途中から一戸建てが隙間なく立ち並ぶ光景が目につきます。なぜ東京の景色はこのようになっているのでしょうか？ そして、家といえば ・持ち家派 ・賃貸派 の対立がメディアでよくとり上げられますが、日本では多くの人が持ち家を目指しています。これはなぜなのでしょうか？ 都内の「持ち家」イメージ（画像：写真AC）　このふたつの疑問に答えてくれるのが、今回紹介する平山洋介『住宅政策のどこが問題か』（光文社）です。わが国の住宅政策をさかのぼることで、人びとがいかに「家を持つこと」に対して動機づけられるようになったのかがわかります。 　著者は戦後社会の特徴のひとつを「持ち家社会」だとしています。これは持ち家が多く、多くの人が持ち家の取得を目指す社会で、賃貸住宅から持ち家へ、小さな住宅から大きな住宅へ、マンションから一戸建てへと住まいの「はしご」を登っていくような社会です。 　もちろん、近年ではタワーマンション人気などもあって必ずしも一戸建てがゴールにはならなくなってきていますが、それでも最終的には家を所有して落ち着きたいと考えている人は多いでしょう。 　ところが、戦前はそうではありませんでした。1941（昭和16）年の都市部における持ち家率は22.3%にすぎず、残りは公営や民営の借家でした。しかし、戦後になると持ち家率は60%程度まで上がり、それが続いていくことになります。 　戦時下と戦後の地代家賃統制令によって、大家にとって借家経営のうまみはなくなってしまい、借家の払い下げが進んだのです。 日本の住宅システムは「アングロサクソン型」日本の住宅システムは「アングロサクソン型」　持ち家率が高いまま推移した理由は、これだけではありません。 　他国では福祉国家の建設とともに公営住宅の整備が進みましたが、日本ではこれが弱いままでした。福祉政策と住宅政策は切り離され、政府は低所得者層向けの住宅供給には力を入れず、中間層向けの持ち家取得を支援する方向に集中しました。 　諸外国を見ると、イギリスやアメリカといったアングロサクソン諸国では持ち家率が高く、フランス、ドイツ、北欧などの大陸ヨーロッパ諸国では持ち家率が低くなっています。 欧米の「持ち家」イメージ（画像：写真AC）　アングロサクソン諸国では、低所得者層向けの公営住宅を除けば、あとは基本的に市場に任されています。一方、大陸ヨーロッパ諸国では、政府・自治体・公的機関・民間非営利組織などさまざまな主体が借家を供給しており、その家賃は低く抑えられています。 　日本の住宅システムも基本的にはアングロサクソン型ですが、少し違う点が企業による ・社宅などの住宅供給 ・家賃補助 の存在です。また、住宅政策が「家族」と結び付けられ、「家族」を支えるために住宅政策が展開されてきました。 　公営住宅に関しては、アングロサクソン諸国と同じように低所得者層向けのものでした。特に1959（昭和34）年の公営住宅法の改正で、収入超過者からの「明け渡し努力義務」を導入し、所得が一定水準を超えれば公営住宅に住むべきではないという方針を明確化しています。 　公営住宅の数自体も60年代までは増加しましたが、70年代からはほぼ一貫して減少し、その代わりに民間の賃貸住宅が需要を吸収することになります。 　ただし、民間の賃貸住宅の家賃は値上げが難しかったこともあって、地価に比べるとその伸びは抑えられます。家主は住宅修繕への投資を控えることになり、民間の賃貸住宅の質は低いままにとどまりました。 　また、他国にはある民間借家の入居者に対する公的な家賃補助制度も日本ではつくられませんでした。公営住宅に入居できない人との公平性をはかるための制度ですが、日本では公的な家賃補助制度は生まれず、一部の大企業が行うものとなりました。 　結果として、人びとは若いときを貧弱な民間の賃貸住宅で過ごし、そこからの脱出を目指して持ち家を目指すことになります。 一戸建てが郊外に立ち並んだワケ一戸建てが郊外に立ち並んだワケ　さらに持ち家は経済上のセキュリティーも意味しました。持ち家は多くの人にとってもっとも大きな資産であり、購入時には住宅ローンを背負うものの、その負担はインフレによって実質的に軽減され、所得の上昇によって返済の負担も軽くなっていったからです。 　持ち家は安心した老後を過ごすために必要なものでもありました。福祉が手厚いとはいえない日本において、持ち家は老後の生活を支えたのです。 　また日本では、建物と土地が一体となって不動産を構成するのではなく、資産価値は土地が中心で、住宅の寿命は短く、その市場価値は経年とともに急速に低下するものでした。 　こうなると、資産としては土地が重要になります。結果として、日本では狭い土地であっても自分の土地を求める動きが強くなり、都市の郊外には一戸建てが立ち並ぶことになりました。 都内の「持ち家」イメージ（画像：写真AC）　しかし、この持ち家を目指す「はしご」はいたるところで問題にぶつかっています。バブル崩壊後、土地の価格は右上がりではなくなりましたし、デフレ気味の経済によって住宅ローンの負担が実質的に軽減されることもなくなりました。 　さらに所得そのものも伸び悩むようになりましたし、大企業の正社員にでもならなければ社宅や家賃補助などの企業による支援も受けられません。非正規雇用の増加もあって、以前のように順調に「はしご」を登っていける人は少なくなっているのです。住宅を相続できる人と相続できない人もいて、住宅をめぐる格差は拡大しつつある状況です。 　また、日本の住宅政策はあくまでも「家族」を支援することに重点が置かれ、単身者に対して住宅金融公庫は1980年代まで融資を行っていませんでした。 「成長依存」から「分配」へ「成長依存」から「分配」へ　こうしたなかで不利な状況に置かれていたのが、例えば女性の単身者です。著者も参加した2004（平成16）年のアンケート調査では、女性の平均持ち家率は有配偶者で55%であるのに対して（もっとも所有の名義だと「夫のみ」が全体の3/4程度になる）、無配偶者では8%にとどまっています。 　このように誰もが持ち家を目指すというライフコースは崩れつつありますが、それでも政府の住宅政策の中心は住宅ローン減税です。さらにこの住宅ローン減税は景気対策の一環としても拡大されており、「はしご」を登れる人と登れない人の格差はさらに開いているともいえます。 　こうした状況に対して、著者は ・営利を目的としない公的な性格を持つ賃貸住宅の拡充 ・民間賃貸住宅に入居する人への公的な家賃補助の導入 などを主張し、「成長依存」から「分配」への住宅政策の転換を訴えています。 平山洋介『住宅政策のどこが問題か』（画像：光文社）　2009年に出版された本で、データ的には少し古い面もありますし、新築、中古ともにマンションに対する評価などはこの10年でずいぶん変わった部分もあるかとは思います。 　また新書にしてはかなり硬い文体ですが、本書は今なお通用する日本の住宅政策に対する鋭い洞察に満ちた本です。

都内で家を買うなら来年以降？ 2022年「地価暴落」問題のあっけない結末とは

マンション価格暴落の可能性　不動産には、マンション価格暴落の可能性を持つ「問題」がいくつもある、とされてきました。 　まずは「2020年問題」。これは本来、2020年に開催されるはずだった東京五輪を指したものでした。東京五輪までは好景気でマンション価格が上昇するものの、五輪が終われば暴落するという予測が出て、それを信じる人が増えました。 　ご存じの通り、東京五輪は1年延長。2021年8月現在、五輪後にマンション価格が下がる動きは出ていませんが、コロナ禍の問題が大きく、結論はなんとなくあやふやになっています。 首都圏の農地が宅地に変わった理由　不完全燃焼に終わった2020年問題に続き、2022年問題もマンション価格暴落の引き金になるとされています。2022年問題とは生産緑地の問題です。 　生産緑地とは市街化区域、つまり住宅が建設できる場所に残った農地を維持しやすくするために生み出された制度です。 都内マンションのイメージ（画像：写真AC）　一般的に、農地は市街化調整区域にあります。市街化調整区域は住宅などの建設が制限され、農家や農家に役立つ施設の建設しか認められない場所です。住宅の建設が制限される代わりに、固定資産税が安く設定され、農業を続けやすくなっています。 　ところが、首都圏では高度成長期に住宅地を増やす動きが出て、市街化調整区域の指定が外れ、市街化区域になる農地が増えました。いわば、農地をどんどん宅地に変えていったわけです。 　市街化地域に農地が残っていると、宅地並みの固定資産税が課せられます。そのため、農地を宅地にする動きが加速しました。 　さて農地と宅地で固定資産税はどれくらい違うのでしょうか。現在では、宅地の固定資産税は農地の数十倍とされ、場所によっては100倍近く高いこともあります。そのように高い固定資産税を払って、農業を続けることはできません。都市部に残った農地がどんどん消えていったのは当然だったのです。 生産緑地の放出で土地の価格が下がる？　その後、平成バブル（1986～1991年とする見方が多い）が起き、土地をお金もうけの材料にした反省から、住宅地にも農地を残したほうがよいという考え方が生まれました。 都内の農地（画像：写真AC）　結果、1992（平成4）年に生産緑地法が改正され、「保全する農地」つまり、農地を残しておくための方策がとられるようになりました。 　簡単にいうと、市街化区域で生産緑地の指定を受けると固定資産税が安くなり、生産緑地の指定を受けやすくしたのです。その結果、市街化区域でも農業を続けやすくなりました。 　生産緑地の指定を受けると、30年間は農地として利用しなければなりません。その期限が満了するのが2022年。2022年以降は、農地として利用しても固定資産税が高くなります。人によっては生産緑地の間、猶予を受けていた相続税の支払いも求められるようになります。 　それは大変なので、宅地として売り出されるケースが増えるだろうと予測する人が「住宅用地として売り出される土地が大きく増える」ので「土地の値段が下がる」と予想したわけです。 23区内で約428万平方メートルもある生産緑地23区内で約428万平方メートルもある生産緑地　生産緑地は日本全国に1億3000万平方メートル以上ある、とされています。どれほどの広さか想像もできませんが、東京23区内となればそこまで多くはありません。 　23区内の生産緑地の広さは約428万平方メートル。ずっと少なくなりますが、それでも、土地面積100平方メートルの建売住宅を建設すれば、4万2800戸も建設できます。総戸数100戸程度のマンションならば400棟以上建設できることになり、やはりスケールの大きな話です 　それだけの土地が宅地として売り出されたら、都心マンションも一気に値段が下がりそうですが、実際のところはどうなのでしょうか。 　残念ながら、その期待は薄いでしょう。というのも23区内のうち、生産緑地があるのは半数程度に過ぎず、 ・練馬区 ・世田谷区 ・江戸川区 ・杉並区 といった山手線外側エリアの区ばかりです。 山手線（画像：写真AC）　山手線の内側には、生産緑地が1か所もありません。千代田区・中央区・港区といった中心エリアの3区はもちろん、文京区・新宿区・渋谷区・品川区・目黒区・豊島区・中野区といった都心ゾーンにも、生産緑地はありません。 　都心部のマンションが安く売られたらぜひ買いたい、と多くの人が願っても「生産緑地が放出されるので安い物件が出る」可能性はありません。 　その点、練馬区や世田谷区、杉並区では今も農地を目にします。それらが2022年以降、宅地になる可能性はありそうです。 　といっても、練馬区や世田谷区で見かける農地は、駅に近い場所にはありません。駅からバスで10分以上行ったような場所で見かけるのが一般的です。そのため、住宅地に変わっても、交通便利なマンションが出現するわけではありません。 　交通が多少不便でも、広い敷地で総戸数が300戸以上になるマンションなら人気は出ますが、総面積の数字が大きくても、生産緑地ひとつひとつはそれほど広くありません。せいぜい100戸クラスのマンションが建設できるような土地が主体です。 期限の延長で、大量放出の可能性はなし期限の延長で、大量放出の可能性はなし　以上の事実に加え、生産緑地が及ぼす地価への影響は小さいと考えられる理由がもうひとつあります。 　生産緑地は2022年の期限切れで大量に放出される、だから地価暴落を引き起こすという予測が出たのは2017年くらいからです。そのときに関連記事を読んだ人は間もなく生産緑地が大量放出される、と考えているかもしれません。 　しかし、生産緑地の事情は変わっています。2022年で30年目を迎える生産緑地の制度は、さらに10年間延長されることが決まっており、その後も制度が延長される見通しになっています。つまり、生産緑地がなくなる可能性は薄いのです。 　そして、生産緑地を所有する人たちの大半、おおよそ8割が農地を手放す意志がないとされています。つまり、生産緑地が大量に放出されることは、山手線の外側でも生じないことがはっきりしてきました。 都内の農地（画像：写真AC）　2022年問題も実は問題にならなかったわけです。これは、地価下落を期待している人には残念な話でしょう。しかし農業の大切さが再認識されている現在、身近な農地が生き続けることは悪いことではありません。 　練馬区役所の人に先日聞いたところ、 「練馬大根（練馬区東南部原産の大根）は、今や欲しくても買えない幻の大根になっている」 とのこと。23区内で希少な生産緑地でつくられる野菜が人気を高めているのです。 　生産緑地はもはや宅地に変わる予備軍ではなく、希少な農地として大事にされる時代になっています。

不動産チラシによくある「都心から～分」の表記 「都心」は東京駅を意味するも、本当に基点でよいのか？

不動産表記で「都心から～分」という文言を使う際、一般的に「都心 ＝ 東京駅」とされています。東京駅を他の駅にするとイメージはどう変わるのでしょうか。住宅評論家の櫻井幸雄さんが解説します。東京の基点は東京駅？　千葉駅は都心から約40km・電車で40～50分、大宮駅は約30km・電車で20～30分、横浜駅は約30km・電車で約25分――首都圏で都心からの距離を示すとき、その基点は一般的に東京駅になります。 「東京駅は中心」だからと思われがちです。たしかに、大手町のビジネス街を日本経済の中心と考えれば、そして東京駅を始発駅とするJR路線が多いことを考えれば、東京駅が基点なるのは当然のことといえるかもしれません。 不動産チラシのイメージ（画像：写真AC）　しかし、首都圏に暮らすすべての人が東京駅周辺のオフィスに勤めているわけではありません。また、JR東日本が発表している乗車人数ランキングの2019年版によると、JR東日本エリアで最も乗車人数が多いのは東京駅ではありません。第1位は新宿駅で、次が池袋駅。東京駅は3位なので、JR東日本の乗車人数だけでいえば、新宿駅を基点にしてもよさそうです。 　しかし、世界的な知名度でいえば「TOKYO」がずばぬけており、オーラの大きさからいっても、東京駅が基点となるのは収まりがよさそうです。 　さて、東京駅が基点になるのは当然として、そのことによって「得する場所」「損する場所」があるのをご存じでしょうか。なお、得する場所は都心に近い印象を与えられる場所で、損する場所は都心から遠いと思われがちな場所を指します。 　東京駅を基点にすることで得していると思えるのが、千葉県と東京23区内でも千葉県寄りの場所です。地図で見ると、東京駅が千葉県寄りに位置しているため、「都心に近い」ことをアピールできるからです。 吉祥寺駅より船橋駅のほうが近い吉祥寺駅より船橋駅のほうが近い　例えば、23区内で千葉県寄りの東西線西葛西駅（江戸川区）は、東京駅から9km圏です。東京駅からの距離でいえば、新宿駅（東京駅から約10km）よりも近い――そう聞けば、西葛西駅の株が一気に上がる気がします。 　千葉県の浦安駅は東京駅から12km程度。中野駅（14km程度）よりも近く、自由が丘駅（約12km）と同等です。この結果を見ると、浦安は結構近いという気持ちになります。 　千葉県の船橋駅は東京駅から約20km。都下の吉祥寺駅（約22km）より東京駅に近いので、船橋在住の人は「吉祥寺より船橋のほうが上」と自慢したくなるかもしれません。 船橋駅の位置（画像：(C)Google）　もちろん街に上や下はなく、船橋駅のほうが吉祥寺駅より東京駅に近いというだけの話なのですが、船橋駅の近くに住んでいる人は「吉祥寺よりも……」と胸を張りたくなるのではないでしょうか。 　つまり、東京駅が都内でも千葉県側の場所に位置しているため、千葉県および東京23区内の千葉県寄りの場所は ・東京駅に意外に近い ・都心に近い という評価を得ることができ、得することがあるわけです。 遠くても便利な八王子駅　一方、東京駅が千葉県寄りであるために損をしているというか、割を食っている印象が強い場所もあります。その代表が、東京都下の市部です。 　もちろん神奈川県と埼玉県も東京駅からの距離は長くなりがちですが、神奈川県の川崎駅は東京駅から18km程度、埼玉県の川口駅は16km程度で、そんなに離れた印象は生じません。 　ところが、東京都下の府中駅は東京駅から30kmも離れています。中央本線の国分寺駅も東京駅から30kmを超え、同線の八王子駅にいたっては東京駅から47kmとなります。東京駅から千葉駅は約40kmなので、八王子駅はずいぶん遠い印象になります。 八王子駅の位置（画像：(C)Google）　ちなみに、首都圏で通勤圏とされる駅はだいたい「都心から40kmくらい」までに位置しており、45kmを超える駅は毎日通勤するのが厳しい場所と見なす人が多くなります。 　そうなると八王子駅は通勤困難駅の仲間入りしそうです。しかし同駅の場合、新宿駅から37kmほどなので、新宿通勤なら40km圏内なので問題ありません。 　また中央線の特別快速はスピードが速いので、八王子から東京駅までの所要時間は50分程度。時間で見ればそんなに遠いわけではありません。 　それでも東京駅から約47kmと聞くと、「ずいぶん遠い場所」という印象が強くなってしまいます。そのため、八王子駅で住宅を販売する場合、「東京駅から47kmの八王子」と説明することはありません。 　逆に、東京駅に近い西葛西駅では「東京駅から9km」を、浦安駅では「東京駅から12km」を積極的にアピールすることになります。東京駅を基点にして都心からの距離を打ち出すと、東京都下の市部と神奈川県は ・都心から離れている割に住宅価格が高い という評価が生まれます。 どこを基点にすればいいのかどこを基点にすればいいのか　不動産業界では以前から、都心の基点を東京駅ではない場所に設けたほうがよいという意見があります。 　例えば地図上では市ヶ谷駅あたりが山手線の中心部となります。市ヶ谷駅を基点とすれば、首都圏各地までの距離は均等になりそうです。 　しかし問題は、「市ヶ谷駅から20km」と説明してもピンとくる人がいないことです。わかりにくい場所を基点にすることはできないので、市ヶ谷駅は候補から外れます。 市ヶ谷駅の位置（画像：(C)Google）　もうひとつ、都心部の住宅価格がとびきり高い場所を基点にしたほうがよいという案もあります。具体的には表参道駅です。 　銀座線、半蔵門線、千代田線が交わる表参道駅は港区内に位置し、渋谷区アドレスの場所が隣接しています。高級マンションが多いエリアですが、意外に一戸建て住宅地もあり、とびきり住宅価格が高い場所です。 　この表参道を基点にすれば、城南地区とよばれる港・品川・太田・世田谷の4区は「都心近くの住宅ゾーンなので、住宅価格が高いのも当然」ということになります。そうすれば、神奈川県の住宅価格相場が千葉県寄りも高い理由がはっきりするでしょう。 　表参道ならば、知名度の点でも申し分ありません。が、問題は「東京駅基点」がすでに多くの人に浸透していること。多くの人が慣れ親しんでいることを変更するのは簡単ではないのです。

東京都全体のわずか3% 山手線内側エリアこそ真の「都心」と呼ぶべき存在か

レジャー情報や不動産情報などでよく使われる「都心」という言葉。東京の意外に知られていない都心の“核心”について、住宅評論家の櫻井幸雄さんが解説します。近年広がり続ける「都心」　近年、「都心」が広まっています。 　大阪でも中心部は都心と呼ばれ、福岡、札幌、広島、仙台、金沢でも中心地を都心と呼ぶことがあり……。「えっ、都心は東京だけのものではないの？」と言いたくなりますが、本来の意味で言えば、都心は「都会の中心エリア」を示す言葉。だから、東京以外の大都市の中心地を都心と呼んでも間違いではありません。 　それでも大阪市より人口が多い横浜市では、横浜駅から関内駅周辺を都心と呼ぶことはないので、「都心は東京のもの」という意識は多くの人の心にあるのでしょう。 　そんな東京の「都心」ですが、こちらも近年広まっています。 山手線内側（画像：(C)Google）　かつては、都心3区（千代田区、中央区、港区）が都心でしたが、それに新宿と渋谷区が加わって、都心5区に。さらに文京区が加わって都心6区となりました（渋谷区の代わりに台東区を入れることも）。 「それなら目黒区と品川区も入れるべきでしょう」と2区を加えて都心8区……さらに、都心10区という区分けも生じて「都心」が広がっているわけです。 畑が残る場所でも「都心」？畑が残る場所でも「都心」？「憧れの都心」「いつかは都心のマイホーム」と言われながら、「東京・都心」の定義は、あやふやです。 　はっきりした定義がないので、不動産の世界では「都心マンション」と印象づけたいがために東京23区をすべて都心としてしまう傾向もあります。練馬区や板橋区で畑が残る場所にマンションを建設し、「割安な都心マンション誕生」としたいのでしょう。 いまだに多くの畑が残る練馬区（画像：(C)Google）　しかし世田谷や杉並を含め、23区内でも閑静な住宅エリアを都心と呼ぶのは少々無理があります。「分譲価格が高くても住宅が売れる場所」こそが都心と考えれば、「JR山手線内側を中心に、一部外側を含んだエリア」が、現実的な「東京・都心」でしょう。 「山手線内側」を都心の目安とすると、喜ぶ人たちがいます。それは、外国人や地方に住む人たち。東京のことはよく分からないが投資物件としてマンションを買いたい、と思っている人たちです。 「都心マンションは値下がりしにくく、投資物件として最高」などと言われるので、都心のマンションを買ってみたい――。しかし、具体的にどの場所のマンションを買ってよいのか、東京のことを知らない人には分かりにくいものです。 一般的には、山手線内側が「都心」　そこで、役立つのが「山手線内側」という線引き。これは、地図上ではっきり分かるため、「この物件は買い」「これは、買わない」という判定がしやすい。判定の目安として、使いやすいのです。 東京「都心」のイメージ（画像：写真AC）　その線引きのためか、目黒駅や五反田駅、駒込駅などでは、山手線外側であるだけで、マンション価格がガクンと落ちることがあります。 　近年、山手線内側だけで異常に不動産価格が上昇しているのですが、その背景には、この「分かりやすい線引き」の影響があるのでは、と考えられます。 　その山手線内側には、意外と知られていない事実があります。その中で、興味深いふたつを紹介しましょう。 想像以上に狭い「山手線内側」想像以上に狭い「山手線内側」　山手線内側の広さは、63～65平方キロメートル。東京23区の総面積が619平方キロメートルなので、その10分の1程度の広さしかありません。東京市部も含めた都全体面積を基準にすると、山手線内側はわずか3%。希少価値が高いのです。 　その希少価値をさらに高めているのが、東京湾の存在。東京湾があるため、都心の広がりは制限されている、という事実もあります。 　そのことが分かるのは、普段見ている地図を逆さまにしてみること。地図は北を上にするので、いつも見る東京23区内の地図では、東京湾が下になります。この地図を上下逆にし、東京湾が上にしてみましょう。 逆さにした東京23区内の地図（画像：国土交通省）　それだけのことで、妙に東京湾が広く見えるから不思議です。海が主役になり、大手町や銀座は港町のような存在に思えてしまう。地図を逆さまにすることで、東京23区は4分の1程度を海で削られていることが実感できるはずです。 　その海の一部を盛んに埋め立てて、湾岸エリアが形成されているのですが、埋め立てできるのは、東京湾のほんの一部。都心からの広がりは、東京湾によって、25%ほど削られているのです。 　周囲への広がりが4分の1制限されているので、都心への依存度が高くなってしまう……それも山手線内側が便利な場所として偏重される理由でしょう。山手線内側の面積は広がることがなく、その希少価値は、この先も変わりません。 便利さ、楽しさが集約された場所でもある便利さ、楽しさが集約された場所でもある　限られた面積の都心（山手線内側）は、一方で魅力が多い場所でもあります。 　政治とビジネスの拠点が集まり、買い物やグルメ、遊びのスポットも集約されています。仕事をこなしやすく、楽しみも多い場所であるわけです。 　さらに、坂が少ないのも、山手線内側の利点になります。山手線内側で最も標高が高いのは、新宿区戸山にある箱根山の標高約44.6mとされます。 山手線内側の地形図（画像：国土地理院）　しかし箱根山は人工の山なので、自然の地形でそれほど高い場所は山手線内側には存在しません。新宿駅が山手線の最高地点で、標高約36m。山手線内側では、高いところでも標高は30数mとされているのです。 　これは、標高が150mを超す場所もあり、坂の多い横浜市内と比べると、平らで暮らしやすい場所が多いことを示す数字です。 　虎ノ門ヒルズ（港区虎ノ門）など、再開発が途切れることなく続いているのも、山手線内側の魅力。山手線内側を都心と考えれば、その不動産価値は落ちそうもなく、マンション価格の下落も期待しにくいことになります。

西新宿、東池袋……都内「新築マンション」は巨大ターミナル駅の「隣駅」がズバリ狙い目なワケ

ターミナル隣接駅にマンションが多い理由「便利な場所」は、いつの時代も「そこに住みたい！」という憧れを集めます。 　JR山手線のビッグターミナル駅、例えば東京駅や品川駅、渋谷駅、新宿駅、池袋駅の近くに住めば、通勤、通学に便利ですし、デパートをはじめとした買い物施設が豊富。毎日の生活がしやすく、楽しいものになるでしょう。 豊島区東池袋の「エアライズタワー」（画像：(C)Google）　でも、現実的には無理です。 　東京、品川、渋谷、新宿、池袋の各駅で駅から徒歩3分以内のマンションは、今後新たに出ることはまずありません。昭和期に建設されたマンションの建て替えが発生すれば、実現するでしょう。 　しかし、新築マンションを新たに建設するのは現実的に不可能です。というのも、現在、ビッグターミナル駅の駅周辺は「業務専用地域」に指定されるのが普通だからです。 　業務専用地域とは、オフィスや商業施設、ホテル、公共機関など多くの人が利用する施設の場所と定めるもので、住居の建設は認められません。 　ビッグターミナル駅周辺は、公共性の高い場所。多くの人が活用すべき場所なので、商業施設やホテル、オフィス、公共施設として活用するのがふさわしいと考えられているわけです。 　そこで、マンション建設は、その隣接駅に集中することになります。 　ビッグターミナル駅の隣駅で、駅名に「東西南北」が付く場所……代表的な場所が新宿駅の隣の丸ノ内線「西新宿駅」、そして池袋の隣駅の有楽町線「東池袋駅」です。 　西新宿駅周辺まで行くと急にマンションが増えるのは、そのためです。大きな通りから一歩奥に入っても、超高層のマンション、中層・高層のマンションが並んでいます。 割安な価格設定で人気の場所割安な価格設定で人気の場所　西新宿駅周辺も東池袋駅周辺も、割安と評価されるマンションが数多く分譲されてきました。 　近年、西新宿駅周辺で分譲された割安事例の代表となるのが、2015年に分譲された「ザ・パークハウス西新宿タワー60」（新宿区西新宿）。新築時価格は、約33平方メートルのワンルームから156平方メートルの3LDKまでが、3100万円台～3億5000万円台でした。 新宿区西新宿の「ザ・パークハウス西新宿タワー60」（画像：(C)Google）　1LDKが4000万円程度で購入でき、2LDKが5000万円ほどだったために人気を集め、抽選に当たらなければ買えないマンションに。 　東池袋駅は、サンシャイン60（豊島区東池袋）に近い場所にあり、サンシャイン60の南側に人気マンション多発エリアがあります。 「アウルタワー」（東池袋4）や「エアライズタワー」（同）……中でも爆発的人気となったのが2013年に分譲された「ブリリアタワー池袋」（南池袋）です。 　屋上緑化で有名な豊島区役所の上に位置し、外観と共用部のデザイン監修を世界的に有名な建築家・隈（くま）研吾さんが行ったマンションです。 　ブリリアタワー池袋は、有楽町線「東池袋駅」と直結しているため、7000万円程度の3LDKが多くなりました。それでも、今から考えれば割安だったといえるでしょう。 意外な「住みやすさ」も備える場所意外な「住みやすさ」も備える場所　西新宿と東池袋の長所は、割安な価格設定……とはいっても、新宿駅・池袋駅のそばでファミリーが生活できるんだろうか、と心配する人もいるでしょう。オフィスが多いビジネス街には生活感がないのではないか、と。 豊島区南池袋の「ブリリアタワー池袋」（画像：(C)Google）　ところが、実際に暮らしてみると、ビジネス街は驚くほど生活しやすい、という立地特性があります。 　まず、交通網が発展しているので、どこに行くのにも便利です。そして、平日はビジネスマンであふれるため、飲食店が多い。生活利便施設がそろっている。銀行、郵便局、病院等が豊富ですし、スーパーマーケット、コンビニ、書店、文房具店も豊富といった特徴があるのです。 　また複数のデパートがあり。ショッピング、グルメで不満が生じることはありません。もちろん、昼と夕方の食事時間帯は混雑する飲食店が多いのですが、少し時間をずらすだけで一気に席が空きます。 　そして、日本中、世界中の食事を楽しみやすいし、夜中も、そして正月だって営業している飲食店がみつかる……ビジネス街に近いマンション生活は、実は意外なほど便利で、楽しみに満ちているのです。 残念ながら、新築分譲は減少……残念ながら、新築分譲は減少……　なかなか魅力的な西新宿と東池袋ですが、最後に残念なお知らせがあります。それは、新築分譲マンションが減ってきている、ということです。 　西新宿の場合、コンスタントにマンションは建設されており、現在も大規模な工事が始まった場所があります。 　しかし建設される住宅棟は賃貸マンションになったり、賃貸になることが決まっていたりするものばかり。分譲マンションとして販売されるケースが激減しています。 　これまで西新宿駅周辺において、割安で分譲されたマンションには投資目的に購入者が多く集まりました。投資目的の人は、未入居のまま転売したり、賃貸に出したりすることが多くなります。 　その様子を見て、不動産会社は最初から賃貸マンションとして活用するほうがよいと考えたのかもしれません。西新宿駅周辺の家賃相場は上がり続けており、それも賃貸マンションが増える理由になっています。 豊島区東池袋の「アウルタワー」（画像：(C)Google）　その点、東池袋駅周辺は、これからも新築分譲マンションが販売される計画があり、東池袋でマイホームを持つことは可能です。ただし、これからも割安な価格設定になるかどうかは、疑問です。 　東池袋の意外な住みやすさに気づく人が増えていますし、なにより「山手線の内側」という価値が改めて評価されています。すでに東池袋のマンション価格相場は上がっていますが、これから出てくる新築物件はさらに価格が上昇しそうです。 　新築価格の上昇に伴い、中古価格のさらなる上昇も見込まれます。割安な中古マンションを探すなら、早めに動くほうがよさそうです。

都会人が「住みたい街ランキング」を必要以上に気にする理由

人気コンテンツとなる「街」　インターネット上で、「住みたい街ランキング」やそれに類する情報を定期的に見かけるようになってずいぶんたちました。 「住みたい街」として長年人気の吉祥寺エリア（画像：写真AC）「私の住んでいる街はランキングに入っているかな？」 「これから住もうと思っているあの街は何位だろう？」 　もちろん、自分が住む街が入っていればうれしいことでしょう。逆に、 「なぜあんな街がいつも上位に入っているのか？」 「なぜ私が住む街は入っていないのか？」 と疑問や不満をもつ人もいるはずです。 　最近では『吉祥寺だけが住みたい街ですか？』（講談社）という漫画がドラマ化され、街というテーマやそのランキングが注目されています。 なぜ街の序列は「定番コンテンツ」となったのか　しかし、なぜランキングという形で街に「序列」をつけるのでしょうか。 「住めば都」とはよくいったもので、大東建託（港区港南）の「住みたいまちランキング 2019」の第1位は「今住んでいる街」（31.6%）、第2位は「希望駅なし」（11.2%）と、両者を併せて半数近くを占める結果となっています。 　ランキングについてさまざまな専門家がコメントしており興味深いのですが、そもそも、このような街の序列はなぜ「定番コンテンツ」となったのでしょうか。 ランキングのイメージ（画像：写真AC）　気づいている人も多いと思いますが、このようなランキングの大半は不動産関連企業が調査・発表しています。 　2004（平成16）年以降、長谷工アーベスト（港区芝）が発表したランキング前後から徐々に増え、リクルート住まいカンパニー（港区芝浦）の「SUUMO住みたい街ランキング」もよく参考にされています。その背景には不動産情報のウェブ化や、インターネット調査でランキングを作りやすくなったことがあります。 　各社のランキングの名称はさまざまで、対象地域の範囲、調査、集計、発表方法も多岐にわたりますが、今回は仮に「住みたい街ランキング」と総称します。 ランキング化という「イメージ価値」ランキング化という「イメージ価値」　専門家やその地域に実際に住む人たちによる「住みやすい街ランキング」は近年増えてきたものの、依然として客観的な指標による序列というより、主観的な「イメージ」の集計と言えます。いわば、なんとなく――な人気投票といったところでしょうか。 　なぜそのようなイメージになったのかという解釈も興味深いですが、あくまでランキングは、不動産取引を活性化させ、街が「イメージされる価値」を上げる手段のひとつと考えたほうが賢明です。 不動産取引のイメージ（画像：写真AC）　これまでマイナーだった地域がランクインすれば、知名度は当然上がります。売りたい物件の地域がランキングに載るよう、意図的に操作されているとは思いたくありませんが、ランキングは不動産開発やマーケティングデータとして使われているといって過言ではありません。 居住地の選択範囲が広がる現代　不動産関連企業がそうした価値を利用するようになった背景には、居住地の選択肢が広がったことが関係しています。 　中川寛子氏の『東京格差』（ちくま新書）や橋本健二氏の『階級都市』（ちくま新書）で論じられているように、現代になるまで人びとは居住地をさほど自由に選べたわけではありません。 『東京格差』（中川寛子。2018年）と『階級都市』（橋本健二。2011年）（画像：筑摩書房）　江戸時代であれば、武家地、町人地、寺社地、農村など身分格式ごとの住み分けがあり、近代以降は山の手と下町といった社会階層と結びついていました。 　高度経済成長期に大都市へ大量の人口が流入し、スプロール現象（都市が急速に発展し，周辺へ無秩序に市街地が広がる現象）が生じると、人びとの住む場所は郊外、特に東京では西側へ押し出されるようになります。 　階級・階層による住み分けや、スプロール現象によるやむにやまれぬ郊外居住にみられるように、居住地はそれほど自由に選べなかったのです。 　しかし現代になると人口増大が一段落し、都心回帰（再都市化）や東京の東側の開発が進みます。 　都心や下町にタワーマンションが開発されて住み分けは曖昧になり、また少子化・未婚化で長距離通勤が前提の郊外居住以外の選択肢が見えてくると、居住地の選択範囲は相対的に広がります。 　そのような選択肢が広がれば、居住地の判断材料を求めて、「街のイメージ」を反映したランキングへの需要が出てくるのは当然の流れと言ってよいでしょう。 ランキング自体がコンテンツ化ランキング自体がコンテンツ化　そもそも、「住みたい街ランキング」を当てにして居住地を決める人はどれほどいるのでしょうか。 　居住地の選択範囲が広がったとはいえ、自由きままに選べるわけではありません。結局のところ、収入や地価、アクセス、利便性で決まることが多く、階層ごとの住み分けも継続されています。 「住みたい街」として長年人気の恵比寿エリア（画像：写真AC）　前述のように、現実は「今住んでいる街」が圧倒的な1位であり、他の街のランキングは「へぇ～」という程度のトリビアと言えます。つまり「住みたい街ランキング」は不動産情報というよりも、ランキング自体がコンテンツ化しているのです。 　では、そのように「街を見比べる」という視線はどのように表れてきたのでしょうか。 街のブランディングに慣れてきた現代人　例えば1970～80年代の都市情報誌『シティロード』や『ぴあ』を草分けとして、1990年代以降、『散歩の達人』や『TOKYOウォーカー』などが流行。そうした雑誌メディアを片手に「街歩き」をすることが、ひとつの娯楽となりました。 　さらに1990年代後半、『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）が街紹介番組として人気を博したことを契機に、2000年代後半以降、『ブラタモリ』や『モヤモヤさまぁ～ず』を始めとする散歩番組が多く放送されています。 　これらのテレビ番組によって、もはや街歩きをしなくても「街を見比べる」という楽しみが定着しています。 1995年4月から放送されている『出没！アド街ック天国』のウェブサイト（画像：テレビ東京）　特に『出没！アド街ック天国』は象徴的です。司会者は「あなたの街の宣伝（本）部長」を名乗ることによって、街のプロモーションの旗振り役を自認しています。 　もちろん、これらのテレビ番組は街の魅力を発掘することが目的ですから、街に序列をつける「浅ましさ」とはかけ離れています。一方、マスメディアを通して、街それぞれを見比べ、プロモーション・ブランディングするという視線に私たちが慣れてきたことにも気づかされます。 ランキングが無くならないワケランキングが無くならないワケ　インターネットによって「情報過多」になった現代社会において、私たちは情報収集・整理に手間をかける代わりに、情報をフィルタリングしてくれるランキングに頼りがちです。 　そもそも検索サイトを経由した情報は、特定のアルゴリズム（正解を引き出すための処理手順）を通して表示されるため、現代社会はあらゆる物事がランキング化されているとも言え、その点では「住みたい街ランキング」もインターネットの申し子と言えます。 インターネット社会のイメージ（画像：写真AC）　大規模なランキングの調査・発表対象は、東京などの大都市圏が中心です。このようなランキングのまん延は、多くの人びとが「住みたい」と思わなければ成立しないという意味で、東京一極集中の現れとも言えそうです。 　こうなると、「住みたい街ランキング」は多くの人にとってトリビアでしかないため、いっそのこと止めてしまえばいいのにーーと思います。 　しかしこうしたランキングが無くならないのは、情報過多のメディア環境やグローバルな都市間競争・地域格差に対して、人びとが焦り、不安になっている表れではないのでしょうか。

東京でマンション買うなら「中古リノベーション」――は今後の主流となりえるか

もし東京でマンションを買うなら、新築がいいですか？ 中古がいいですか？ 今、「中古マンションを買ってリノベーションする」という選択肢が、働き世代に少しずつ広がっているようです。新築……供給件数が頭打ち、でも価格は高止まり　東京を中心とする首都圏のマンション事情に今、じわり地殻変動が起きているようです。 リノベーションしたおしゃれな部屋のイメージ（画像：写真AC）　かつて2000年代初頭には年間10万戸前後の供給があった首都圏の新築マンション。それが2019年には一気に3万戸ほどにまで落ち込みました。わずか6年前（2013年）の約5万6000戸と比べて、半数近い件数です。 　都心部での用地取得が困難になってきていることなどを背景に、前年（2018年）比で見ても15.9%減。にもかかわらず「月間契約率」は、採算ラインとされる70%を大きく下回る状況が続いているのです。これは、6000万円前後で高止まりする物件価格を消費者が嫌ってのことと言えるかもしれません。 中古……今後、魅力的な物件が出回る期待感　一方で堅調な推移を見せているのが、中古マンションの成約件数です。2016年以降、4年連続で新築の供給戸数を上回り、2019年には初めて7000戸近く水をあけました。 新築マンション新規供給戸数を中古マンション成約件数の推移（画像：不動産研究所「首都圏マンション市場動向」および東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向」を基にULM編集部で作成）　供給戸数の頭打ちと価格高止まりが予想される新築に対して、今後もストック増加が見込まれる中古マンション。今後、首都圏のマンション市場において中古購入は主流な選択肢となっていくのかもしれません。 「紋切り型の間取り」に違和感があるのなら「紋切り型の間取り」に違和感があるのなら　こうした流れのなかで注目を集めつつあるのが、「リノベーション」です。築年数の経過したマンションを購入して自分の好みに合わせて改装するという住まいの選び方が、首都圏、特に東京で徐々に浸透しつつあるそうです。 理想の住まいの間取りを描くイメージ（画像：写真AC）　住まい用のマンション購入を検討する年代といえば、結婚し第1子が生まれるかどうかといった頃合いの30代後半から40歳前後が今のボリュームゾーン。 　彼らにとって新築物件は、価格が高くてどうにも手が出しづらい。無理して手に入れたとしても、間取りは似たような“紋切り型”が多くて自分らしい暮らしを想像しづらい……。そうした違和感に応えてくれるリノベーション物件は、自分なりの生活スタイルやこだわりがある東京の働き世代と、確かにとても相性が良さそうです。 理想の暮らしに合わせて間取りをオーダーメイド　さてあらためて、リノベーションの利点は大きく3つ。 1.新築より安い 　請負型マンションリノベーションで業界1位のリノベる（渋谷区渋谷）によると、同社顧客の平均リノベーション単価は1043万円（2018年度）。 　首都圏中古マンションの成約価格は、築20年を経過した時点で新築時の半値ほどに下がり、25年経過以降はほぼ下げ止まる傾向。例えば新築時に5000万円台半ばだった物件は、20数年後には2000万円ほどに落ち着くため、上記のリノベーション費用と合わせても新築マンション購入と比べて相当価格を抑えられるのだとか。物件としての価格がそこから大きく下がらないのも利点のひとつといいます。 2.駅近物件を選べる 　都心の新築マンション用地取得が難しくなるなかで、中古マンションでは駅近かつ面積広めといった「掘り出し物」物件がしばしば現れます。 「通勤・通学に便利なアノ駅で徒歩5分以内のマンションに絶対住みたい」というふうに、住みたい場所を軸に物件を探す購入希望者にとっては、当該駅で新築物件が出るのを待つより中古物件を見つけて生活に合った改装を施す方が住居選びの近道といえそうです。 リノベる渋谷本社のショールーム（2020年2月12日、遠藤綾乃撮影）3.生活スタイル・希望に合った間取りを実現できる 　若い世代がリノベーションマンションを選ぶ理由で多いのが、これ。自分の趣味や家族との距離感に合わせて一から間取りを決められる点は新築にない大きなメリットと言えそうです。 　リノベるブランド戦略部の千葉剛史さんにここ最近のリノベーションのトレンドについて尋ねたところ、 ・ワーキングスペース ・対面型キッチン ・室内窓 ・玄関の広い土間スペース などを教えてくれました。 　特にワーキングスペースは、2020年東京五輪・パラリンピック、さらには新型コロナウイルスなどの影響でにわかに導入企業が増えている「テレワーク」を行うために、自宅内に設けたいと希望する人が東京で増加傾向にあるのだそう。 間取りが家族の仲をより深める、って？間取りが家族の仲をより深める、って？　かつて「書斎」といえば、ほかの部屋から区切られた小さな作業部屋を指すことが多かったようですが、最近のワーキングペースはリビングの一角に作り付けのデスクを設けるといった、オープンな場所に置くのがトレンド。なかには、夫婦と子どもふたりの4人全員が横一列に並んで宿題をしたり本を読んだりできるデスクをリクエストした家族もいるといいます。 「対面型キッチンもそうですが、家族とより近い距離で過ごしたいと考える人が増えているというのが印象です。古いマンションや新築マンションは、部屋数を確保するために室内を細かく区切る間取りのものが多いですが、リノベーションをするお客様は、部屋と部屋との間の壁を取り除いて、リビングなどの共有スペースを広く確保する人が多いです。新築ではなかなか見つけられない大胆な間取りもかなえられるのがリノベーションの魅力のひとつですね」（千葉さん） 　また寝室や子ども部屋に設ける「室内窓」は、おしゃれなだけでなく外窓のない部屋にも効率的に明かりを取り込めるという点から積極的にお薦めしている造りのひとつだそう。 室内窓のあるリノベーション物件のイメージ（画像：写真AC）　リノベーションマンションというと、ちょっと前までは「カーサ ブルータス」とか「＆プレミアム」とか（どちらもマガジンハウス社発行のおしゃれ雑誌）に登場するようなクリエーティブな仕事に就いているオシャレ都会人たちの特権かのように思われていましたが、東京で家を探す私たちにとって案外身近な存在になりつつあるようです。 「新築神話」が絶対だったのは、日本の人口が爆発的に増え、住宅の供給が急ピッチで行われていた頃の話。間取りに自分らしさや個性を反映させるという発想のなかった当時と違って、多額のローンを組んで新築物件にこだわるよりも自分の思い描く暮らしをかなえる家を――と考える人が増える今、中古マンションのリノベーションは、ちょっと検討してみたくなる主要な選択肢のひとつとして台頭しつつあるのです。

三鷹市の外れにある、超ポップでカラフルな「謎の建物」の正体

三鷹市の西外れにあるカラフルな集合住宅「三鷹天命反転住宅」。その見学イベントに参加した都市探検家の黒沢永紀さんが、同物件の魅力を解説します。ポップでかわいい集合住宅　JR武蔵境駅から南へバスで約15分、三鷹市の西外れに、常識を遥かに越えるカラフルな集合住宅があります。「三鷹天命反転住宅 イン メモリー オブ ヘレン・ケラー（以降、三鷹天命反転住宅）」（三鷹市大沢）。今回は、ポップでかわいい驚きの集合住宅の話です。 　武蔵境駅から南方へ約2km、京王線の西調布駅から北方へ約2.5km。国立天文台（同）に近いことから命名された天文台北という交差点に隣接して建つのが「三鷹天命反転住宅」です。 門から眺める中央の棟（画像：黒沢永紀）　円筒形や立方体のカラフルな構造物がデコボコと積み重なる奇妙な建物は、美術家・建築家の荒川修作氏と、その妻で詩人のマドリン・ギンズ氏によって2005（平成17）年に建てられた、作品でもある集合住宅です。 　サブタイトルが付いた集合住宅というのも珍しいですが、「イン メモリー オブ ヘレン・ケラー」……ヘレン・ケラーを偲ぶという意味もまた不可解です。 　そんな不思議な集合住宅で、2019（令和元）年11月23日（土）にイベントがありました。「建築する身体の見学会」と題された内覧会は、部屋を身体で感じる、というちょっと変わったもの。早速行ってみることにしました。 3DKに円形状のカウンター・キッチンと部屋3DKに円形状のカウンター・キッチンと部屋　イベント会場となる部屋は、ショートステイルームとして使われている最上階の角部屋。ドアを開けた瞬間に、外観と同様のカラフルな光景が目に飛び込みます。 イベント会場として使われたショートステイルームの303号室。すべての部屋が常に6色以上の色が視界に入るように設計されています（画像：黒沢永紀）　この日の参加者は若い男女を中心にした17人。ファッションセンスのある、アンテナが鋭そうな人々が目立ちます。まず「荒川修作 ＋ マドリン・ギンズ東京事務所」の松田さんのお話で建物の概要をうかがい、いざ部屋の特殊な体験へ。 　部屋は3DKですが、一般的なそれとはまったく似て非なる構造。中央に円形状のカウンター・キッチンがあり、移動スペースが周りを取り囲んで、その周囲に球形の部屋と円筒形の部屋がひとつづつ、立方形の部屋がふたつ、それぞれの間に窓があって、1か所が玄関となっています。 　円筒形の部屋はバスルームで、その奥にトイレが施工されています。バスルームといってもバスタブはなく、シリンダー型のカプセルにシャワーがあるだけ。トイレに扉はなく、シャワールームが目隠しの代わりです。 　まず最初は床の体感。床にはふたつのサイズの小さなコブが施工され、歩くだけで青竹踏みをしているような感触です。じつはこれらのコブは、大人と子どもの土踏まずにあわせたサイズ。参加者の多くが、説明を聞く前から足をコブに合わせて歩いているのに気付かされます。 壁がオレンジ色の和室っぽい部屋壁がオレンジ色の和室っぽい部屋　さらに奇妙なのは、床が傾斜していること。東西に対面する壁は、目算でおよそ1.5倍の差があり、狭い部屋にしてはかなり急傾斜の床面です。それだけ聞くと、ボールが転がるような不良住宅を連想しがちですが、実際には全く違和感を感じません。 レトロ・フューチャーな印象のバスルーム。床面が湾曲しているので、右端の洗面台を使うのは至難の技（画像：黒沢永紀）　シャワールームの隣は和室の様な部屋で、壁はマゼンタ、畳は土俵の様に円形に敷かれ、窓側には玉石が敷き詰められています。隣接する窓の前は、室内で最も高さがあるスペース。天井まで梯子が施工され、その横にはハンモックが吊るされています。 　続く部屋は黄色い球形で、床も湾曲しているため、靴下などを履いていると、スルスルと滑ってしまって、足元がおぼつきません。玄関を越えて最後の部屋は、障子格子の引き戸があるので一見和室のようですが、壁はオレンジ色で床はコルク貼り、というように、どの部屋も一般的なマンションとはかけはなれた造りです。 　一通り部屋を体験したら、次は目隠しをして、自由に歩き回る体験。と言ってもいきなり目隠しをして歩きまわるのは危険なので、極めてゆっくり歩くことなど、いくつかのルールを決めての挑戦です。 　最初は、暗闇の世界に戸惑いますが、床の凹凸がガイドとなって、逆に平坦な廊下より歩きやすいかもしれません。みなさん、最初は壁などを叩いて音を確認しながら移動しますが、しばらくすると松田さんから、音を出してもいけない指令が出されます。 最低6色以上の色が視界に入る造り最低6色以上の色が視界に入る造り　そうなると、もう無音の世界。感じられるのは、隣にいるかもしれない人の息遣いだけとなり、その結果より感覚が研ぎ澄まされます。 　無音の世界での最後の課題は、自分が目隠しをして歩き出した場所へ戻ること。周囲をまさぐる両手に、時折他の人を感じながら、なんとか元の場所へ戻れました。最後に目隠しを外してイベントは終了です。 　さて、集合住宅の見学会としては突拍子もない内容のこのイベントは、いったい何を意味しているのでしょうか。その答えは、建物の名称でもある「天命反転」という言葉に秘められていました。 　天命を反転する、すなわち天命に逆らう、ということでしょうか。部屋の床面は水平であるべき、そして平らであるべき、という天命に逆らうこと。さらに、マンションの部屋はこうあるべき、集合住宅はこうあるべき、という一般的な認識を根底から覆して、新しい感覚を覚醒させることこそ、この建物の大きな目的だったのです。 天井に無数に施工された荷物を吊るすためのフック（画像：黒沢永紀）　一見、幼稚園の園舎の様にも見えるカラフルな色使いは全部で14色。特に配慮されているのは、部屋のどの位置にいても、最低6色以上の色が視界に入るように設計されていることです。これは、人間が瞬時に判断できる数と言われる6種を越えることで、特定の色が強調されることなく、“カラフルな印象”だけが残ることを意図してのことだといいます。 時間の経過で消えていく、色への違和感時間の経過で消えていく、色への違和感　さらに三鷹天命反転住宅に使用されている色は、一見ビビッドな原色のように見えますが、実は絶妙に調整されたトーンで構成されているため、決して“うるささ”を感じません。長い間その空間に身を置いていても疲れることがなく、かつ程よい色の刺激を常に受けられる色調になっているのには驚かされます。 　そしてサブタイトルのヘレン・ケラーは、ご存知のように視覚と聴覚の重複障害者でありながら、障害者の教育と福祉に貢献した活動家。彼女が「身体を使って、自然と環境・人間の関係を知ったように」（三鷹天命反転住宅のパンフレットより）、部屋を使用する人が、身体でさまざまな新しい発見をできるように、という思想が込められていたのです。 　三鷹天命反転住宅は、そのカラフルなルックスから、見た目だけで判断されがちかもしれません。しかし、この住宅は、体感して初めてその真価がわかるものでした。 カラフルに塗り分けられ、とても複雑な構造をした三鷹天命反転住宅の全景（画像：黒沢永紀）　1時間30分にもおよぶ見学会の時間は、チラ見では感じることのできない、感覚の変化と覚醒に必要な時間だと松田さんはいいます。少なくとも、お客として部屋を訪れて滞在する時間くらいは費やさないと、この部屋の真価を体感をすることはできないでしょう。 　しかし、人間の感覚というのは不思議なもので、例えば最初は不味いと感じた食べものも、食べ続けることによっておいしさがわかり、やがてくせになっていくものが多いように、この部屋も最初は違和感を感じながら、長期間住むことによってやがてなれ親しみ、最後には日常感覚へと変わっていくのではないでしょうか。 　本来、作者の意図を汲んで使うのであれば、定期的に各部屋の用途を交換していくのがベストだと思いますが、家具調度などが多ければ多いほど移動しずらくなり、やがてパターン化した使い方になって、特殊な部屋の構造も日常化しまうのではないかと思います。この部屋を、もっとも作者の意図に沿って使えるのは、もしかしたら初体験であるこの見学会のときなのかもしれません。 レンタルできるショートステイルームレンタルできるショートステイルーム　三鷹天命反転住宅では、不定期で見学会を開催しているので、機会があったら一度体験されてみるのはいかがでしょうか。実際に体験された人の中には、そのままショートステイルームをレンタルされる人もいらっしゃるようです。 ほとんど水平な地面がない養老天命反転地（画像：黒沢永紀）　なお、三鷹天命反転住宅のほかに、国内では岡山県の奈義町にある「遍在の場・奈義の龍安寺・建築する身体」（1994年）と、岐阜県の養老にある「養老天命反転地」（1995年）でも、荒川修作 ＋ マドリン・ギンズの作品を体感することができます。 「養老天命～」は広大な敷地を使ったテーマパーク、「偏在の場～」は美術館の中に組みこまれたインスタレーションで、いずれも三鷹天命反転住宅と同様、“天命を反転”し、新しい感覚を自然に覚醒させてくれる作品。三鷹天命反転住宅とともにこれらも訪れれば、よりふたりの世界を体感できることと思います。 三鷹天命反転住宅：Reversible Destiny Lofts Mitaka ? In Memory of Helen Keller, created in 2005 by Arakawa and Madeline Gins, c 2005 Estate of Madeline Gins. 養老天命反転地：(c)1997 Estate of Madeline Gins. Reproduced with permission of the Estate of Madeline Gins.

都心の賃貸1Rマンション住人に聞いた！ 物件選び、あなたはいくつ検討した？

クレアスライフが行った物件選びのポイントなどに関するアンケート調査で、賃貸マンションは徒歩8分以内で探す人が4割以上となったことがわかりました。駅からの徒歩分数はどこまでで絞ったか？　不動産投資サイトを運営するクレアスライフ（港区六本木）が都心の賃貸ワンルームマンションに住む142人に対して行った物件選びのポイントなどに関するアンケート調査で、賃貸マンションは徒歩8分以内で探す人が4割以上となったことがわかりました。 都心のマンションのイメージ（画像：写真AC）　アンケートの実施は2019年6月1日（土）から2019年6月30日（日）まで。 「マンションを探す場合、駅からの徒歩分数はどこまでで絞りましたか？」の問いに、もっとも多かった回答は、「徒歩10分以内」で39.4%でした。次いで「徒歩15分以内」が19.7%、「徒歩5分以内」が19.0%、「徒歩8分以内」が16.9%、「徒歩3分以内」が3.5%と続きました。 「単身者の物件選びのポイントとして、最寄り駅から徒歩10分圏内というのが、ひとつの基準としていわれますが、8分や5分以内で探している方も少なくありません。もし徒歩10分のマンションのマンションがあった場合、徒歩10分以内、徒歩15分内で探している方、全体の約60％の方に検討してもらえます。さらに徒歩8分でしたら約75％、徒歩5分でしたら約95％の方に検討してもらえます。単身者は職住接近を求める方が多いため、このような結果になったことも頷けます。ただ、山手線沿線の新宿や渋谷、池袋のようにそもそも駅前が商業地でマンションがないエリアもありますので、駅からの距離だけで判断はできません。わかりやすい例では、新宿から徒歩10分と、新宿から電車で10分の駅の駅前では、圧倒的に新宿から徒歩10分の方が家賃も高く人気が高くなります」（クレアスライフ）。 　また、「今のマンションを選ぶまで何件の物件を実際に見学しましたか？」の問いには、「3物件」が27.5%と最も多くなりました。次いで、「今の物件だけで決めた（1物件）」が23.2%、「2物件」が23.2%と並び、「5物件超」の12.7%と比べて約2倍の差がつきました。 「都心のワンルームマンションに住む方の73.9%が、「3物件以内」に住居を決めていることがわかります。このことから、単身世帯の方は物件選びにあまり時間を使わないことが推測できます。賃貸マンションを選ぶ基準は人それぞれですが、単身世帯であれば自分の好みで選ぶことができるため、物件選定の時間が短く検討する物件も少ないのかもしれません」（同） 物件選びのポイントは？　続けて「立地や周辺環境で、今のマンションを選んだ最も重視したポイントを3つ選んでください」の問いには、「通勤・通学に便利な立地」が90.8%、「公共交通機関へのアクセスの良さ」が80.3%でした。次点は、「日常的な買い物施設、飲食店などへのアクセスの良さ」で57.0%となりました。 「物件や設備に関することで、今のマンションを選んだ最も重視したポイントを3つ選んでください」の問いには、「物件の広さや間取り」が67.6%と最も多く、次いで「物件の築年数」50.7%、「物件のセキュリティ性」40.1%となっています。 「立地・周辺環境」の結果も踏まえると、立地やアクセスの良さ、広さ、間取りが物件選びに大きく寄与していることがわかりますが、立地やアクセスの良さは何よりも重要視している部分だと考えられます。これは昔から変わることのない傾向であり、都内に住む単身世帯共通の望みなのかもしれません」（クレアスライフ） 　また今回の結果を受けて同社は 「賃貸マンション選びの決め手について調査しました。都内のワンルームマンションで暮らしている方のほとんどが、最寄り駅から徒歩10分以内の場所で物件を探していることがわかりました。また、物件選びのポイントは昔から変わらず『通勤・通学に便利な立地』、『公共交通機関へのアクセスの良さ』、『物件の広さや間取り』が優先されるようです」 とのコメントを寄せています。