都内で家を買うなら来年以降? 2022年「地価暴落」問題のあっけない結末とは

マンション価格暴落の引き金になるとされている「2022年問題」。その現状について、住宅評論家の櫻井幸雄さんが解説します。


マンション価格暴落の可能性

 不動産には、マンション価格暴落の可能性を持つ「問題」がいくつもある、とされてきました。

 まずは「2020年問題」。これは本来、2020年に開催されるはずだった東京五輪を指したものでした。東京五輪までは好景気でマンション価格が上昇するものの、五輪が終われば暴落するという予測が出て、それを信じる人が増えました。

 ご存じの通り、東京五輪は1年延長。2021年8月現在、五輪後にマンション価格が下がる動きは出ていませんが、コロナ禍の問題が大きく、結論はなんとなくあやふやになっています。

首都圏の農地が宅地に変わった理由

 不完全燃焼に終わった2020年問題に続き、2022年問題もマンション価格暴落の引き金になるとされています。2022年問題とは生産緑地の問題です。

 生産緑地とは市街化区域、つまり住宅が建設できる場所に残った農地を維持しやすくするために生み出された制度です。

都内マンションのイメージ(画像:写真AC)

 一般的に、農地は市街化調整区域にあります。市街化調整区域は住宅などの建設が制限され、農家や農家に役立つ施設の建設しか認められない場所です。住宅の建設が制限される代わりに、固定資産税が安く設定され、農業を続けやすくなっています。

 ところが、首都圏では高度成長期に住宅地を増やす動きが出て、市街化調整区域の指定が外れ、市街化区域になる農地が増えました。いわば、農地をどんどん宅地に変えていったわけです。

 市街化地域に農地が残っていると、宅地並みの固定資産税が課せられます。そのため、農地を宅地にする動きが加速しました。

 さて農地と宅地で固定資産税はどれくらい違うのでしょうか。現在では、宅地の固定資産税は農地の数十倍とされ、場所によっては100倍近く高いこともあります。そのように高い固定資産税を払って、農業を続けることはできません。都市部に残った農地がどんどん消えていったのは当然だったのです。

生産緑地の放出で土地の価格が下がる?

 その後、平成バブル(1986~1991年とする見方が多い)が起き、土地をお金もうけの材料にした反省から、住宅地にも農地を残したほうがよいという考え方が生まれました。

都内の農地(画像:写真AC)

 結果、1992(平成4)年に生産緑地法が改正され、「保全する農地」つまり、農地を残しておくための方策がとられるようになりました。

 簡単にいうと、市街化区域で生産緑地の指定を受けると固定資産税が安くなり、生産緑地の指定を受けやすくしたのです。その結果、市街化区域でも農業を続けやすくなりました。

 生産緑地の指定を受けると、30年間は農地として利用しなければなりません。その期限が満了するのが2022年。2022年以降は、農地として利用しても固定資産税が高くなります。人によっては生産緑地の間、猶予を受けていた相続税の支払いも求められるようになります。

 それは大変なので、宅地として売り出されるケースが増えるだろうと予測する人が「住宅用地として売り出される土地が大きく増える」ので「土地の値段が下がる」と予想したわけです。

23区内で約428万平方メートルもある生産緑地


【画像】コロナ禍で23区からの流入が多かった三鷹市、小金井市、府中市、藤沢市――中古マンションの成約価格はどうなった?

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