西新宿、東池袋……都内「新築マンション」は巨大ターミナル駅の「隣駅」がズバリ狙い目なワケ

「便利な場所」は、いつの時代も「そこに住みたい！」という憧れを集めます。

　JR山手線のビッグターミナル駅、例えば東京駅や品川駅、渋谷駅、新宿駅、池袋駅の近くに住めば、通勤、通学に便利ですし、デパートをはじめとした買い物施設が豊富。毎日の生活がしやすく、楽しいものになるでしょう。

　でも、現実的には無理です。

　東京、品川、渋谷、新宿、池袋の各駅で駅から徒歩3分以内のマンションは、今後新たに出ることはまずありません。昭和期に建設されたマンションの建て替えが発生すれば、実現するでしょう。

　しかし、新築マンションを新たに建設するのは現実的に不可能です。というのも、現在、ビッグターミナル駅の駅周辺は「業務専用地域」に指定されるのが普通だからです。

　業務専用地域とは、オフィスや商業施設、ホテル、公共機関など多くの人が利用する施設の場所と定めるもので、住居の建設は認められません。

　ビッグターミナル駅周辺は、公共性の高い場所。多くの人が活用すべき場所なので、商業施設やホテル、オフィス、公共施設として活用するのがふさわしいと考えられているわけです。

　そこで、マンション建設は、その隣接駅に集中することになります。

　ビッグターミナル駅の隣駅で、駅名に「東西南北」が付く場所……代表的な場所が新宿駅の隣の丸ノ内線「西新宿駅」、そして池袋の隣駅の有楽町線「東池袋駅」です。

　西新宿駅周辺まで行くと急にマンションが増えるのは、そのためです。大きな通りから一歩奥に入っても、超高層のマンション、中層・高層のマンションが並んでいます。

　西新宿駅周辺も東池袋駅周辺も、割安と評価されるマンションが数多く分譲されてきました。

　近年、西新宿駅周辺で分譲された割安事例の代表となるのが、2015年に分譲された「ザ・パークハウス西新宿タワー60」（新宿区西新宿）。新築時価格は、約33平方メートルのワンルームから156平方メートルの3LDKまでが、3100万円台～3億5000万円台でした。

　1LDKが4000万円程度で購入でき、2LDKが5000万円ほどだったために人気を集め、抽選に当たらなければ買えないマンションに。

　東池袋駅は、サンシャイン60（豊島区東池袋）に近い場所にあり、サンシャイン60の南側に人気マンション多発エリアがあります。

「アウルタワー」（東池袋4）や「エアライズタワー」（同）……中でも爆発的人気となったのが2013年に分譲された「ブリリアタワー池袋」（南池袋）です。

　屋上緑化で有名な豊島区役所の上に位置し、外観と共用部のデザイン監修を世界的に有名な建築家・隈（くま）研吾さんが行ったマンションです。

　ブリリアタワー池袋は、有楽町線「東池袋駅」と直結しているため、7000万円程度の3LDKが多くなりました。それでも、今から考えれば割安だったといえるでしょう。

　西新宿と東池袋の長所は、割安な価格設定……とはいっても、新宿駅・池袋駅のそばでファミリーが生活できるんだろうか、と心配する人もいるでしょう。オフィスが多いビジネス街には生活感がないのではないか、と。

　ところが、実際に暮らしてみると、ビジネス街は驚くほど生活しやすい、という立地特性があります。

　まず、交通網が発展しているので、どこに行くのにも便利です。そして、平日はビジネスマンであふれるため、飲食店が多い。生活利便施設がそろっている。銀行、郵便局、病院等が豊富ですし、スーパーマーケット、コンビニ、書店、文房具店も豊富といった特徴があるのです。

　また複数のデパートがあり。ショッピング、グルメで不満が生じることはありません。もちろん、昼と夕方の食事時間帯は混雑する飲食店が多いのですが、少し時間をずらすだけで一気に席が空きます。

　そして、日本中、世界中の食事を楽しみやすいし、夜中も、そして正月だって営業している飲食店がみつかる……ビジネス街に近いマンション生活は、実は意外なほど便利で、楽しみに満ちているのです。

　なかなか魅力的な西新宿と東池袋ですが、最後に残念なお知らせがあります。それは、新築分譲マンションが減ってきている、ということです。

　西新宿の場合、コンスタントにマンションは建設されており、現在も大規模な工事が始まった場所があります。

　しかし建設される住宅棟は賃貸マンションになったり、賃貸になることが決まっていたりするものばかり。分譲マンションとして販売されるケースが激減しています。

　これまで西新宿駅周辺において、割安で分譲されたマンションには投資目的に購入者が多く集まりました。投資目的の人は、未入居のまま転売したり、賃貸に出したりすることが多くなります。

　その様子を見て、不動産会社は最初から賃貸マンションとして活用するほうがよいと考えたのかもしれません。西新宿駅周辺の家賃相場は上がり続けており、それも賃貸マンションが増える理由になっています。

　その点、東池袋駅周辺は、これからも新築分譲マンションが販売される計画があり、東池袋でマイホームを持つことは可能です。ただし、これからも割安な価格設定になるかどうかは、疑問です。

　東池袋の意外な住みやすさに気づく人が増えていますし、なにより「山手線の内側」という価値が改めて評価されています。すでに東池袋のマンション価格相場は上がっていますが、これから出てくる新築物件はさらに価格が上昇しそうです。

　新築価格の上昇に伴い、中古価格のさらなる上昇も見込まれます。割安な中古マンションを探すなら、早めに動くほうがよさそうです。