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米軍施設から「モデル都市」へと大変身！ 大規模団地「光が丘」の苦難と現在

東京都の大規模団地のひとつとして知られる練馬区「光が丘」。そんな同エリアが完成するまでの知られざる困難について、フリーライターの真砂町金助さんが解説します。光が丘の開発が難行した理由　大江戸線の利用者にとって光が丘は聞き慣れた地名であり、練馬区北部に位置する大規模団地を中心とした住宅地です。 練馬区「光が丘」（画像：(C)Google）　もともとは武蔵野の山林だったこの地域は、太平洋戦争中に陸軍が成増飛行場を設置。戦後、米軍の家族住宅であるグラントハイツが作られた後に米軍から返還され、団地と公園が造成されたことはよく知られています。 　しかし返還後、その開発の実現にあたって、極めて困難な出来事があったことはあまり知られていません。今では東京都の大規模団地のひとつとしてよく知られている光が丘の開発が難行した理由――それは、あまりに土地が広かったことにありました。 　もともと、武蔵野の山林地帯だった現在の光が丘。戦前には、都心を囲む環状緑地帯の一部として整備することが予定されていました。ところが太平洋戦争の発生により予定は変更、半ば強制的な買収によって成増飛行場が建設されます。 　戦後、成増飛行場は廃止されますが、これを接収した連合軍はアメリカ空軍の家族宿舎を建設し整備を進めます。1960年代になると、東京都などによる返還の要請が実施され、1973（昭和48）年には全面返還が実現します。 　この全面返還を前に、東京都などでは跡地の利用計画を策定し、大規模な都市型公園と団地の建設を決定します。これを受けて返還に先立ち、1972年には ・東京都 ・練馬区 ・板橋区 ・日本住宅公団（現在のUR都市機構） ・東京都住宅供給公社 による「グラントハイツ跡地開発計画会議」発足し、都市計画が進められます。 明るい未来が待っていたはずが……明るい未来が待っていたはずが……　このエリアは、人口が膨張していた当時の東京で有望な開発地域でした。なにしろ、交通の便は抜群です。入居が開始された1983（昭和58）年4月時点で、最寄り駅は東武東上線の下赤塚駅。光が丘パークタウンの入り口からは徒歩6分。 　さらに同年6月には、地下鉄有楽町線が延伸し徒歩3分の営団赤塚駅（現・地下鉄赤塚駅）が新たな最寄り駅となっています。池袋までは乗り換え無しで約15分。有楽町までも約30分の好立地です。 　加えて、返還時点では既に都営12号線（現・大江戸線）の計画も進んでいました。都営12号線は都市計画が始まった段階で既に建設計画が始動しており、ゆくゆくは団地の中央部分のショッピングモールに隣接したところに、新宿に直結する環状地下鉄の駅ができるということで、発展は確実として輝いていました。 1975年頃の練馬区「光が丘」（画像：国土地理院）　未来への夢が広がるなか、1973年にグラントハイツは返還されましたが、ここで問題が起こります。肝心の開発計画がまとまらなかったのです。 　問題になったのは、住宅用地と公園などの公共用地をどう配分するかでした。東京都と住宅公団では、公園などの公共施設を整備するとともに、1万5～6000戸規模の住宅を建設することを予定していました。 　ところが練馬区を中心とした地域では、住宅の戸数を減らして ・公園用地の拡充 ・公共施設のさらなる整備 が要求されていたのです。 問題となった公共サービス低下　問題の背景にあったのは、住民の増加によって練馬区の支出が大幅に増えることの危惧でした。 『朝日新聞』1976年1月26日付朝刊によると、練馬区の想定では団地の完成で、4万人の人口増加を見込んでいました。これによる税収の増加は年間2～3億円。対して、小学校の拡充などで支出は年間20億円近く増えると見込まれていました。 　工場やオフィスと異なり、団地ができて人口が増えても住民税程度です。高度成長期以降、東京都では各地で大規模団地の開発が進んでいましたが、多くの自治体では住民の急増による公共サービスの低下が問題となっていました。 現在の練馬区「光が丘」（画像：(C)Google）　そうしたなかで、近隣の大規模団地である高島平団地をはるかにしのぐ光が丘の開発は、不安視する向きもあったようです。 　この後、開発計画は住宅需要の変化も受けて、当初の2万3000戸から最終的に1万2000戸にまで縮小して進められます（『光が丘新聞』1983年2月10日付）。 一転「21世紀のモデル都市」に一転「21世紀のモデル都市」に　そんな不安の声もある一方、光が丘は注目を集める団地となりました。 　その第一の理由は設備が優れていたことです。完全に白紙の状態から都市計画を実施できる利点を生かし、効率的な公共施設の配置に加えて、当時は最先端だった ・光ファイバーケーブルを使った管理 ・清掃工場の廃熱を使った暖房、給湯システム など「21世紀のモデル都市」とも称される設備が整っていました。結果、第1期の分譲募集時には倍率が10倍にもなっています。 　こうして、紆余（うよ）曲折を経ながらも1983（昭和58）年以降、光が丘の人口は着実に伸びていきます。ただひとつ問題だったのは、都営12号線の開通が遅れていたことでした。 　都市計画が始まった直後の1974年には西新宿（現・都庁前駅）～高松町（現・光が丘駅）間で免許が取得されていますが、その後オイルショックの影響で、一時は計画が凍結される事態もあったからです。 　その後計画は再開され、1991（平成3）年には光が丘～練馬間が開業、1997年12月に新宿駅まで延伸したことで都心へと直結する地下鉄が完成しました。 現在の練馬区「光が丘」（画像：国土地理院）　それまで10年あまりの間、住民の多くが利用する駅は営団赤塚駅でした。自宅から駅までは自転車を利用する人が多く、通勤通学時間帯には大量の自転車が団地内を走っていたことを覚えている人も多いかも知れません。 　今では自転車の少なくなった感じのある光が丘一帯。これも開発が進んだ結果といえるでしょう。

千代田線の一番端っこ！ 足立区「北綾瀬」の住みやすさについて調べてみた

2019年に改良工事が行われ、代々木上原方面へ直通で行けるようになった北綾瀬駅。そんな同駅周辺の住みやすさについて解説します。千代田線の一番端にある駅　毎日多くの人々が利用する東京メトロ。そんな同線は全部で ・銀座線 ・丸ノ内線 ・日比谷線 ・有楽町線 ・半蔵門線 ・千代田線 ・南北線 ・東西線 ・副都心線 と9路線もあるため、全ての駅に降りたことがある人はあまりいないでしょう。特に各線の一番端にある駅は、明確な用事が無ければ足を運ぶ機会はほとんどありません。 　千代田線を例に考えると、表参道や赤坂には多くの人が利用するイメージがありますが、一番端の北綾瀬（足立区）はさほどメジャーではない印象です。ということで、今回はそんな北綾瀬について見ていきます。 ○ベッドタウンとして最適？　北綾瀬は東京都足立区の東側に位置します。周辺には綾瀬や亀有などがあり、北は埼玉県八潮市に面しています。 足立区谷中にある北綾瀬駅（画像：(C)Google）　北綾瀬はベッドタウンとして近年、注目されています。元々は、隣の綾瀬駅との折り返し運転のみで不便な駅でした。しかし2019年に改良工事が行われ、代々木上原方面へ直通で行けるように。これにより、北綾瀬駅は始発駅になりました。 　始発ではほぼ確実に座席を確保できます。日比谷や赤坂などのオフィス街に乗り換えなしで行けるため、都心へ出勤する会社員にとっては利便性が増しました。こういった背景もあり、北綾瀬駅周辺には2019年頃からマンションが続々と建ち始め、今後ベッドタウンとして人気が高まると予想されます。 新宿駅まで約40分新宿駅まで約40分　北綾瀬駅周辺にはスーパーや飲食店がある程度そろっているものの、繁華街はなく、閑静な住宅街が広がっています。公園が多く治安も良いため、静かに暮らしたい人には向いています。 　一方、大きな商業施設が少ないため、ショッピングに関しては不便です。居酒屋の数も少ないため、遊ぶためには2駅先の北千住あたりまで出る必要があります。 現在の北綾瀬駅周辺の様子（画像：国土地理院）　賃貸物件サイト「CHINTAI」によると、北綾瀬駅周辺の家賃相場はワンルームが5.6万円、1Kが6.6万円、1DKが7.5万円です。他の千代田線沿線のエリアよりも安く、東京23区の中でも安い方です。都心から離れていますが、近くには北千住のような栄えた街もあるため、できるだけ家賃を抑えたい人には最適です 　都内の主要駅へのアクセスは良いのでしょうか。調べてみた結果、 ・渋谷駅まで：約45分 ・東京駅まで：約35分 ・新宿駅まで：約40分 がかかることがわかりました。 　主要駅に行くためには、複数回の乗り換えが必須です。決してアクセスが良いとは言えませんが、足立区の端にあるわりには時間がかかりません。毎週末都心に出て遊ぶようなタイプでなければ、特に問題ないでしょう。普段は近くの北千住で遊び、たまに都心へ出るという生活スタイルなら十分です。 　なお、千代田線は小田急小田原線と直通運転しているため、下北沢には乗り換えなしで行けます。世田谷区方面に行きやすいのはメリットのひとつといえるでしょう。 1日の平均乗降客数は130駅中88位1日の平均乗降客数は130駅中88位　北綾瀬駅の1日の平均乗降客数は、2020年度時点で3万1000人です。東京メトロの130駅の中では第88位にランクイン。ちなみに北千住駅は20万9601人で第3位です。 　北綾瀬駅前には、24時間営業のスーパー・西友やセブン―イレブンなどのコンビニがあるため、どのような生活スタイルの人でも食事の用意には困りません。 　個人店では、中華そばの「わた井」や総菜パンが豊富な「ユッカのパン」などがあります。マクドナルド、松屋、ガストなどの外食チェーン店もあり、ひとり暮らしでも困りません。また、家電量販店のコジマやホームセンターの島忠などもあり、生活用品についても問題ありません。ただし洋服を買える店があまりないため、定期的に都心へ出掛ける必要があります。 北綾瀬駅（画像：写真AC）　これまで北綾瀬駅の周辺には大きな商業施設がありませんでした。しかし、ホーム延伸や出入り口の新設などといった駅の大幅なリニューアルに伴い、2021年3月に駅ビル「マーヴ北綾瀬リエッタ」がオープンしました。 　現時点では、キッチンオリジンやモスバーガー、日高屋などの飲食店が中心になっており、100円ショップのキャンドゥやスーパー・ワイズマートなどもテナントとして入っています。今後アパレルショップが展開されれば、北綾瀬はますます便利な街になることでしょう。 　今回は、千代田線の北綾瀬についてご紹介しました。都心方面への直通運転を開始したことや、駅の大幅なリニューアルで、より住みやすい街になった北綾瀬。数年後には、「住みたい街ランキング」の上位にランクインしているかもしれません。

令和の東京マンション事情 結局「新築」「中古」どちらがお買い得なのか？

都内で自宅の購入する際、新築を選ぶか中古を選ぶかは、今後より大きなテーマになります。双方のメリット・デメリットについて、不動産ライターの逆瀬川勇造さんが解説します。マンション購入に向けての第1歩　自宅の購入を検討する際、新築にするか中古にするかで迷う人もいるのではないでしょうか。 　現在、首都圏での新築マンション価格は大きく上昇しています。そのため、中古マンションの購入を選択肢とするのもひとつの選択肢です。 　本記事では、首都圏の新築マンションと中古マンションの価格差に注目し、さらに東京の中古マンションを購入する場合のメリットやデメリットを詳しくご紹介します。 　本記事を読んで新築と中古の価格差の違いを理解し、夢のマンション購入に役立ててみてはいかがでしょうか。 首都圏を中心に中古マンションが人気　首都圏では、新築マンションの価格高騰が続いています。そのため、首都圏の中古マンション成約数は大きく伸びており、2016年には中古マンションの成約数が新築マンションの成約数を超えました。 　日本ではもともと新築信仰が強く、これまでは戸建て・マンションともに新築を求めるのが一般的でした。 都内の新築マンションのイメージ（画像：写真AC）　しかし首都圏では、2000（平成12）年以降に大量供給されてきたマンションが近年、売却適齢期を迎えています。これらの中古マンションは、現在の新築マンションと比べても ・立地面 ・広さ ・利便性 などにおいて優れているケースが多いのです。 　2021年上半期においても新築マンションの成約件数が1万3277戸であるのに対し、中古マンションの成約件数は約1.6倍の2万1282戸となっていることから、いかに中古マンションへの人気が高まっているかがわかります。 中古マンション人気が高まっているワケ中古マンション人気が高まっているワケ　実際、首都圏の新築マンションと中古マンションで価格差はどのくらいあるのでしょうか。今回は、新築マンションの平均価格と中古マンションの平均価格を具体的にご紹介します。 　不動産経済研究所（新宿区新宿）の公表データによると、2021年8月の首都圏の新築マンションの平均価格は7452万円、平方メートル単価117.8万円となっています。これは、2020年4月から2021年3月までの平均価格5994万円、平方メートル単価90.5万円と比べて、大幅に上昇しているのがわかります。 　また建築資材価格も、コロナ禍の影響や各種災害等の影響から上昇しています。資材価格高騰の影響は、今後も懸念される事項です。建築資材価格の上昇は東京だけではなく、全国的な新築マンション価格の上昇要因となる可能性があります。 　このように東京の新築マンションは価格上昇を続けており、今後も続く可能性があるため、中古マンションへの人気を後押ししています。 　一方、中古マンション価格はどうでしょうか？ 2021年8月の首都圏マンションの平均価格（画像：不動産経済研究所と東日本不動産流通機構のデータを基にULM編集部で作成）　東日本不動産流通機構（千代田区鍛冶町）の公表資料によると、2021年8月の首都圏の中古マンションの平均販売価格は3773万円、平方メートル単価は59.2万円となっています。 　新築マンションと比べると約半分の価格で購入可能です。立地や周辺設備などの環境を含めても、新築よりも中古マンションの方が購入する人にとっては優れているケースも考えられます。 　こうした点も中古マンション人気が高まっている要因といえるのです。 新築より中古を選ぶメリット・デメリット新築より中古を選ぶメリット・デメリット　新築マンションと中古マンションの平均価格を紹介しましたが、中古の場合、新築と比べて約半分の価格で購入できることがわかりました。 　では、実際に東京で中古マンションを選択する場合のメリット・デメリットは、どういったものが考えられるでしょうか。知っておくべき中古マンションの一般的なメリット・デメリットと、東京の中古マンションならではのメリット・デメリットを合わせてご紹介します。 都内の中古マンションのイメージ（画像：写真AC●メリット 1.新築と比べて安い価格で購入できる 　中古マンションは、新築と比べて安い価格で購入できます。新築マンションは「駅から近い」「周辺施設が充実している」「治安が良い」といった好条件で価格が上がる可能性が考えられます。一方、中古マンションであれば、新築と比べて比較的安い価格で購入可能です。優れた立地条件であっても価格を抑えられるのです。 2.管理状況をわかった上で購入できる 　中古マンションは、マンションの管理状況をわかった上で購入できます。新築の場合、同じマンションに住む人たちもほぼ同時期に入居するケースがほとんどです。そのため、共用部分の清掃やメンテナンスなどの管理面がしっかりしているか、わかりにくい場合があります。一方、中古マンションは管理状況がわかった上で購入できるため、安心です。 3.東京の中古マンションは将来的な売却でも高値が期待できる 　東京の中古マンションは将来的に売却する場合でも高値で売れる可能性があります。東京の中古マンション相場は新築より安いとはいえ、上昇を続けているのが現状です。立地条件やメンテナンスをしっかりと行っている中古マンションであれば、より高く売却できるケースも考えられます。将来的な資産形成にもつながる点は、地方にはあまりないメリットといえるでしょう。 肝心のデメリットは？肝心のデメリットは？●デメリット 　中古マンションのメリットをご紹介しましたが、デメリットにはどういったものが考えられるでしょうか。 1.固定資産税の軽減措置が受けられない 　新築住宅に対する固定資産税（土地や家屋などに対して自治体が課す税金）の軽減措置が受けられない点は、デメリットとして挙げられるでしょう。通常、新築マンションで床面積50平方メートル以上（専有部分＋共用部分の案分）には、新築後5年間は建物分の固定資産税の軽減措置が受けられます。しかし、中古住宅の場合にはこの軽減措置が受けられないため、固定資産税が高くなる可能性があるのです。固定資産税は3年ごとに見直しがあるため、築年数に応じて安くなるものの、RC造（鉄筋コンクリート造）など建物の構造によってはあまり安くならないケースも考えられます。こうした点はデメリットといえるでしょう。 都内の新築マンションのイメージ（画像：写真AC）2.築年数が古いと修繕積立金が高くなる可能性がある 　マンションは集合住宅であり、管理費や修繕積立金といった費用を月に2～3万円程度、管理組合に支払わなくてはなりません。築年数が古くなればなるほど修繕費用も高額になる傾向にあり、この点はデメリットといえます。しかし、RC造のマンションは適切なメンテナンスがなされていれば、100年以上は住めるといわれるほど頑丈です。中古マンション購入時には管理状況がしっかりしているか確認した上で決めると良いでしょう。 3.資産価値がもともと高いため税金が高くなる可能性がある 　東京の中古マンションの場合、資産価値が高いため、ほかの地域の中古マンションと比べて税金が高くなる可能性があります。東京の場合、土地の評価額が高くなるケースが多く、固定資産税の負担額が高くなりやすいのです。建物は建築年数が経過するごとに評価額は下がっていきます。一方で、土地の評価額は地価が下がらない限り評価額は下がりません。地価が高騰すれば、逆に地価が上昇して税金が高くなる可能性も考えられます。もちろん、資産形成といった点ではメリットになるポイントですが、固定資産税はランニングコストなので、ほかの地域に比べて増える可能性があることは頭に入れておきましょう。 選択肢のひとつとしての中古マンション選択肢のひとつとしての中古マンション　今回は、東京の新築マンションと中古マンションの価格差、購入のメリットデメリットに注目してご紹介してきました。 2021年8月の首都圏マンションの平方メートル単価（画像：不動産経済研究所と東日本不動産流通機構のデータを基にULM編集部で作成）　現在、東京の新築マンションの価格は上昇を続けています。限られた予算のなかで理想的な立地条件などを考慮するなら、中古マンションの購入は選択肢のひとつとして考えておきたいものです。 　一生に一度の買い物である住宅購入を後悔しないためにも、本記事が皆さまの理想のマンション選びの一助となれば幸いです。

若者はやっぱり1回くらい「東京」に住むべきか？ テレワークが進む今あらためて考える

新型コロナ禍でテレワークが進み、またインターネットが発達して情報格差が是正される今、若者が東京を目指す意味は何でしょうか。この機にあらためて考えてみたいと思います。今の時代、東京に住むメリットは　新型コロナウイルスの感染拡大を機に、東京都心を中心にテレワーク（在宅勤務）を導入する企業が増えました。日々の出勤がマストではなくなり、比較的自由に在住地を選べるようになった今、地方への移住を検討する人も増加傾向にあると言われます。 　ふるさと回帰支援センター（千代田区有楽町）が2021年7～8月に行った調査では、東京はじめ1都3県に住む20～74歳の男女1万5000人のうち、転居・移住に関心があると答えた割合は24.2%。男女とも20～30代の若い層ほど強く感じる傾向があるようです。 　総務省統計局が発表する住民基本台帳人口移動報告（2021年8月）では、東京都の転出超過数は3363人でした。 コロナ時代に若者が上京する意味とは？（画像：写真AC）　今30代の筆者にとって、東京は10代後半以降「一度は必ず住んでみたい」と憧れる街でした。ただ今は新型コロナ禍に加えて、インターネットが発達したことにより全国どこにいても欲しいものは通販で入手することができるようになったことで、憧れの度合いはかつてより薄まっているようです。 　そんな今なお「若者が東京に住むメリット」とは何か、あらためて考えてみたいと思います。 貴重な経験ができる貴重な経験ができる　地方出身の人なら何となく分かるのではと想像しますが、東京へ出た友人が長期休暇などで帰省した際、「やっぱり東京はさぁ……」などと唐突に自分語り・東京語りを始めることがあります。 地元で久しぶりに集まったとき、唐突に東京語りを始める旧友も（画像：写真AC）　聞かされる方は唐突な“マウント”に少々戸惑うものですが、東京が好きでもそうでなくても「東京に住んだことがある」という来歴は、話の引き出しが多くなることを意味します。 　渋谷の人混みを歩くときのわずらわしさ、夜遅くまでともる新宿のネオン、原宿の交差点を飾るすカラフルな広告……。そうしたものを実際に自分の目で見ることで、スマートフォンの画面越しに眺めるのとは全く違う感慨が生まれるのは確かでしょう。 　また東京に限ったことではありませんが、いろいろな地域に住む経験をすることで比較対象が生まれ、自分のふるさとの長所・短所もより鮮明に見えてきます。在住地に求める自分なりのこだわりも徐々に分かってきて、先々の移住先を決める際の好材料にもなるでしょう。 　本当に自分が住みたい場所を決めるためにも“東京に住む”ことは大きな意味を持ちます。 仕事の数が多い仕事の数が多い　日本の仕事の大半は東京に集まっています。 「東京の産業と雇用就業」2020年版によると、東京都内の従業者数は約900万6000人（2016年）。全国の労働者の6人にひとり以上が東京都内に勤めており、また事業所（会社）は10社に1社以上が東京都内にあるという計算になります。 　特に突出して多いのは情報通信業で、全国の51.7%が東京に集中。比較的テレワークがしやすいとされるIT関連の仕事も、その半数以上は東京に事業所を構えていることが分かります。 　就職活動をするうえで東京に住むことは、選択肢が増えることに直結すると言って間違いないでしょう。コロナ禍でテレワークが導入されていても、事態が収束すればまた出社を求める企業も多いかもしれません。 　また東京は、約1400万人の在住者のうち約45.6%が他の道府県生まれの地方出身者（国立社会保障・人口問題研究所「第8回人口移動調査」）。進学や就職を機に全国から大勢の人が集まってきます。 　なかには当然、優秀な人も数多くいるので、そうした人々が集う環境に自身の身を置くことで自分の能力を相対的に把握することができ、スキルアップにつなげることもできるでしょう。 　ネットの普及によって情報格差はほとんど是正されているとはいえ、まだまだ現場でしか得られない情報も少なくありません。具体的な夢や目標を抱いている若い世代は、修業の意味も込めて東京に住んでみるのもアリではないでしょうか。 さまざまな出会いがあるさまざまな出会いがある　言わずもがな、東京は日本の中心。若者に限らず多くの人々が集まってきます。「出会い」という観点で見ても、東京よりチャンスの多い場所は国内には存在しないのはないでしょうか。 東京ではさまざまな出会いのチャンスも多い（画像：写真AC）　若者に関して言えば、マッチングアプリなどの利用者もケタ違いです。たとえば「Yahoo!パートナー」というサービスで「25～35歳」「男性」「東京都内在住」を条件に検索すると、ヒット件数は9999人以上。一方、在住地を地方の1県に変更すると途端に200人前後にまで落ち込んでしまいます。 　また先述の通り会社の数、さらに教育機関の学校数も全国一多いため、アプリ以外のリアルな出会いのチャンスも圧倒的に多いのは言うまでもありません。 　もちろん人数だけでなく、人々のキャラクター性も実にさまざま。恋人だけでなく友人として付き合う相手も“運命の出会い”があるかもしれません。 　人との交流という側面でも刺激やメリットが大きい東京。とりわけ若い人には新鮮に映るはずです。 たくさんの個性的な街があるたくさんの個性的な街がある　東京には個性の強い街がいくつもあります。 　港区をはじめとするセレブ感ただよう街もあれば、台東区上野・浅草のような下町の雰囲気をたたえた街もあります。 個性的な街がいくつもある東京（画像：写真AC）　街ごとに風景も住む人の趣味嗜好も大きく異なるので、その違いを楽しんでみるのも一興です。東京以外の道府県でこれほど多様な街がある場所は他にないでしょう。 　前述の通り、東京に転入する理由は人それぞれ。実に多様な価値観を持った人との出会いが期待できます。 　例えば沖縄への移住希望者をイメージしたとき「海が好きだから」「ゆったりとした空気が好きだから」などの具体的な理由を想像できるでしょう。しかし東京には、それほど画一的なイメージはありません。「どうして上京しようと思ったの？」と尋ねることで、相手との会話も広がっていくはずです。 　都会に対して怖い印象を抱いている人もいるでしょうが、一方でどんな人がいるか分からないからこそ知りたいというワクワク感があります。 やっぱり一度は住んでみたい　人によって興味の濃淡は異なるでしょうが、若いうちに東京に住むことで得られるものは少なくないはず。 　とりわけ20代後半から30代以降になると、結婚や出産などいろいろなライフイベントが重なりやすくなり、東京に住んでみたいと思ってもなかなか行動に移せなくなる場合もあります。 「自分も一度くらい」と上京を考えるのなら、早いに越したことはないかもしれません。

武蔵小杉・武蔵小山・武蔵小金井、結局「ムサコ」ってどこなんですか？

東京周辺には三つの「ムサコ」、武蔵小杉、武蔵小山、武蔵小金井が存在します。各エリアの歴史について、ライターの近藤ともさんが解説します。東京周辺に存在する三つの「ムサコ」　街の名前は 「二子玉川 ＝ ニコタマ」 など、たびたび略されます。しかしみんなが同じ略し方をするわけではなく、ときに混乱が起こることも。というわけで今回は、東京周辺に存在する三つの「ムサコ」について探ります。 ※　※　※ 　数年前――中央線沿線の多摩地域にある大学に赴任した男性は、あるとき、学生から伝えられた内容に驚きました。 「先生、ゼミの飲み会はムサコでいいッスか？」 （ムサコ……？ ここから武蔵小杉〈川崎市〉へ行くわけじゃないだろう？ 妙な質問だな……） 　ためらいながら男性は「えっと、武蔵……小金井？」と、なんとか近くの駅名を絞り出しました。 「そッス」と学生が答えたので、男性はひと安心。神奈川県出身の彼にとって「ムサコ」とは武蔵小杉でした。 「ムサコ」の文字（画像：ULM編集部）　とはいえ、武蔵小杉のことを「ムサコ」とは呼ばないと男性はいいます。「小杉」と呼ぶのが地元では一般的だそうです。 アンケートで半数以上は「武蔵小杉」支持　飲み会の当日、男性は同じく神奈川県出身で、東京の城南地区の高校に通っていた学生と話しました。そこで、武蔵小金井をムサコと呼ぶことに違和感はないかと聞いてみることに。 　するとその学生も「ムサコって武蔵小杉のことだと思っていました」と答えたので、「やはりそうだよな」と、なんとなく安心したそう。 　しかし、ほかの学生は先輩や後輩もみんなムサコといえば武蔵小金井と信じて疑わないので、いまでは「ムサコといえば武蔵小金井のこと」と受け入れているとか。 　でもその学生も「実際には武蔵小杉はムサコではなく小杉って言いますね」と男性と同じ考えでした。ふたりはしばし、真のムサコがどこかを考える「ムサコ談義」を行いました。 　結果として、導き出した結論は「武蔵小山」でした。 「武蔵小山についてそんなに詳しくは知らないけれど、ムサコは武蔵小杉じゃないし、武蔵小金井でもない。それなら武蔵小山がよいのではないだろうかという消去法です」 。 　筆者も約20人に聞いてみました。その結果、 ・武蔵小杉：11人（55%） ・武蔵小金井：7人（35%） ・武蔵小山：2人（10%） という結果でした。 緊急「ムサコ」アンケートの結果（画像：筆者のアンケートを基にULM編集部で作成）　これをどうとらえるべきなのか、その理由をそれぞれの街の成り立ちに探してみます。 当初は存在しなかった武蔵小杉駅当初は存在しなかった武蔵小杉駅　日本屈指のタワーマンションエリアとして知られる武蔵小杉。JR南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、相鉄・JR直通線、東急東横線、東急目黒線と、計6路線の列車が最寄りの武蔵小杉駅に乗り入れており、利便性の高さはピカイチです。 　ランドマーク的な「グランツリー武蔵小杉」を始め、「武蔵小杉東急スクエア」「ららテラス武蔵小杉」などのショッピングセンターも豊富で、日々多くの人に利用されています。 武蔵小杉駅周辺の様子（画像：(C)Google）　武蔵小杉の街は3ha以上にも及ぶ工場やグラウンドの跡地を再開発してつくられました。かつては下町っぽいイメージがあったものの、再開発によって超高層のタワーマンション群が出現したことで、一躍人気のエリアに変貌。地価は上昇し、住みたい街ランキングの上位常連に。 　再開発にあたって、川崎市は武蔵小杉を、 ・都心：川崎 ・副都心：溝の口、新百合ヶ丘 に次ぐ、第3都心と指定しました。 　武蔵小杉の再開発は、住・商・医の整った「コンパクトな街」が視野に入れられました。東西南北のエリアに分けられ、道路なども含めた計画的な建設が進んだ結果、現在のような姿になったのです。 　乗り入れ路線も増え、他地域とのネットワークも抜群な環境です。一方、広がりすぎて「ここも武蔵小杉？」といえる場所も武蔵小杉と呼ばれているのが現状です。武蔵小杉ブランドがそれほど定着した証しなのかもしれません。 初期は通勤客のみの乗降だった武蔵小杉駅初期は通勤客のみの乗降だった武蔵小杉駅　東急東横線は1926（昭和元）年、丸子多摩川（現・多摩川）～神奈川（現在は廃止）の間の路線が開通しました。しかし、当初は現在の武蔵小杉駅付近に駅は設置されていませんでした。また、翌1927年3月には南武鉄道線（現・JR南武線）の川崎～登戸間が開通していますが、このときにも駅は設置されませんでした。 1925（大正14）年発行の地図。武蔵小杉駅はまだない（画像：国土地理院、時系列地形図閲覧ソフト「今昔マップ3」〔(C)谷 謙二〕）　11月になってから向河原～武蔵中原間にグラウンド前停留場と武蔵小杉停留場が開業。このとき現在の武蔵小杉駅の位置につくられたのがグラウンド前停留場で、武蔵小杉停留場はさらに西、国道409号（府中街道）と交差する位置につくられました。 　武蔵小杉駅が現在の位置に開業するのは1944年のことです。武蔵小杉停留場は廃止され、グラウンド前停留場が武蔵小杉駅と改称。翌1945年に東横線も南武線と交差する位置に武蔵小杉駅を開業させます。ただし、初期は通勤客のみしか乗降できない駅でした。 　このように、現在の武蔵小杉周辺は鉄道が開業してもしばらくの間、駅のない「小杉」であり、武蔵小杉になるまでには時間を要しました。このあたりに地元の人が「小杉」と呼ぶ理由を見いだせそうです。 「武蔵小杉 ＝ ムサコ」は官製の愛称ともいえます。なぜなら、川崎市が武蔵小杉地区の再開発にあたって命名したのが「MUSACO」だからです。さらにタワマン居住者の増加とともに、2010年代の女性誌がニューセレブ層として「ムサコマダム」をフィーチャーしました。しかし、どちらも地元には根付いていない様子です。 　一方、地元以外には「武蔵小杉」の名と「ムサコ」の略称が同時に広まっていきました。「ムサコ ＝ 武蔵小杉」の認識を持っている人が多いのは、再開発とブランディングのたまものといえるでしょう。 武蔵小山ではなじみが薄い？武蔵小山ではなじみが薄い？　さて武蔵小山といえば、全長800mの「武蔵小山商店街パルム」でもおなじみの東京都品川区の街。最寄りは東急目黒線の武蔵小山駅で、周囲には住宅地が広がっています。 　武蔵小山駅は、当初は「武蔵」の付かない「小山駅」でした。しかし、東北本線にも同じ漢字を使う「小山（おやま）駅」があったため、のちに変更されて「武蔵小山駅」となりました。 1931（昭和6）年発行の地図。この時点で名前は「武蔵小山」（画像：国土地理院、時系列地形図閲覧ソフト「今昔マップ3」〔(C)谷 謙二〕）　武蔵小山近辺を調べてみたところ、武蔵小山周辺にムサコを使った名称の店舗などは少ないようです。偶然にもグーグル検索でムサコの名の付くクリニックがヒットしましたが、この街ではムサコという呼び方はほとんどなじみがなさそうです。 　同じ沿線に実家のある知人にも取材してみたところ、やはり「地元ではムサコとは呼ばないのではないか」と話してくれました。 　それでも「ムサコは武蔵小山」と答える人が一定数いるのは、先の男性のように 「武蔵小杉はコスギだし、武蔵小金井は思いつかなかった」 という人の存在が大きいと考えられます。 　テレビ番組のロケで商店街がよく使われるようになったとはいえ、まだ東京ローカルの色が強い武蔵小山を知らない人も多いでしょう。 「ムサコ」を押し出す武蔵小金井「ムサコ」を押し出す武蔵小金井　武蔵小金井駅は東京都小金井市にある中央線の駅です。武蔵小金井は小金井公園（関野町）や江戸東京たてもの園（桜町）などが存在する郊外の住宅地といった趣。少し離れたところに東京学芸大学（貫井北町）があり、早稲田実業学校（国分寺市本町）などがある隣の国分寺駅とあわせて、広域の文教地帯を形成している一帯の中核です。 　武蔵小金井駅周辺では、2000年代から駅周辺の再開発が進められ、相次いでタワマンが誕生。新規オープンの商業施設も多く、それらには「武蔵小金井」が冠されていました。2018年には高架下が「nonowa（ノノワ）武蔵小金井EAST」「nonowa武蔵小金井WEST」に生まれ変わっています。 武蔵小金井駅周辺の様子（画像：(C)Google）　一方で同じく高架下の「nonowa武蔵小金井・ムサコガーデン」では、「ムサコ」の名前が前面に押し出されています。nonowa小金井のホームページにも「ムサコスタイルをご提案」とあります。 　nonowaを経営するJR東日本コミュニティデザイン（小金井市本町）をはじめとする関係各所には、「武蔵小金井こそがムサコ」という意識や、武蔵小金井をムサコとして定着させようという思惑があったのかもしれません。 　もっとも、2020年にツインタワーのマンション完成とあわせて開業した商業施設の名称は、「ソコラ武蔵小金井クロス」とムサコは使用されませんでした。 　しかし、駅北口にある商店街は「ムサコ一番街」。地元の人もムサコという略称に慣れ親しんでいるようです。それは、武蔵小金井駅が他の駅とは違い、開業当初より武蔵小金井だったことと関係が深いように感じます。 始まったときから「武蔵小金井」　1924（大正13）年の武蔵小金井駅開業以前、すでに栃木県下野市には東北線の小金井駅がありました。また、西武多摩川線にも新小金井駅が存在しており、「武蔵小金井」に決まったという経緯があります。この名づけの方法は、先の武蔵小山と似ています。 1929（昭和4）年発行の地図（画像：国土地理院、時系列地形図閲覧ソフト「今昔マップ3」〔(C)谷 謙二〕）　つまり、この街は始まったときから「武蔵小金井」であり「武蔵」の冠はなくてはならないもの。地元住民でなくとも、土地への愛情をこめて「ムサコ」と呼んでいるのです。この駅を使う学生たちも先輩から受け継いだ「ムサコ」を使い、親しみとともに連綿と使い続けていくでしょう。 　三つのムサコ、どれかが正しくどれかが誤りということはありません。それぞれのムサコにはそれぞれのカラーがあり、いずれの街も独自の進化を遂げています。いずれ、「ムサコサミット」が行われたら面白いかもしれません。 　工場地帯を生まれ変わらせ、摩天楼のごときタワマンがいまなお増殖し続ける武蔵小杉、下町の風情そのままに商店街都市として異彩を放つ武蔵小山、タワマンの街に進化しつつも、郊外の風情がいまなお残る武蔵小金井 　あなたのムサコは、どの街ですか？

まるで形が「蝶々」みたい！ 一風変わったワンルーム、肝心の暮らしやすさは？【東京間取り図鑑】

　とても狭い部屋、すごく細長い家、だいぶ変わった形の間取り――。世界随一の都市圏人口を擁する東京には、それゆえ独特な物件が数多く存在します。不動産分野に詳しいライターの夏野久万さんが、都内のフシギな間取りを巡ります。東京にはフシギな間取りがいっぱいチョウチョのような、扇子のような。不思議な間取りを都内に発見（画像：CISレジデンス）　間取り好きな筆者が、ネットで検索していたところ……。まるで「チョウチョ」のような「扇子（せんす）」のような、はたまたカットした「バームクーヘン」のような間取りを発見！ 一体どんな物件なのか探ってきました。 変わった間取りは、こだわりの証拠　限られた土地を有効活用するために、あらゆることを考慮してつくられている賃貸物件。だからこそ生まれる「変わった間取り」の住まいには、こだわりがたくさん詰まっているはず。 　そんな思いを胸にやってきたのは、JR中央線荻窪駅 徒歩5分のところにある「VILLA STELLA」です。 　おしゃれな外観。よくある長方形の建物なのかと思いきや、奥から見るとまた別の表情が見えました。 建物の外観もちょっと独特（画像：夏野久万）　この外観が、間取りの鍵を握るのでしょうか？ 同物件を管理している不動産会社のCISレジデンス（八王子市中町）によると、こちらは地上3・4階建ての総戸数22戸、ワンルームのデザイナーズ賃貸住宅です。ｌ 　エントランスも変わっています。物件名のSTELLAとはイタリア語で「星」のこと。独特のエントランスドアは、宇宙をイメージしているのでしょうか。 　同物件をデザインしたインテルメディア・デザインスタジオ（板橋区板橋）の櫻井義夫氏によると、 「南方位より敷地が45度程度振れていて、全室に極力日当たりの良い環境を提供するようプランニングをした結果、平面形が星形になったために『VILLA STELLA』という名称になった」 とのこと。すてきな名称です。 なんとも開放的な中庭空間なんとも開放的な中庭空間　一歩入ると、オープンエアな空間が広がっていました。中央に砂利（じゃり）が敷き詰められ、夜になるとライトアップされるようです。夜間は別の表情が見られそうです。 　ちなみにこの中庭は、「外部は外套（がいとう）を着て守りの姿勢を示し、中庭に入ると本当の姿が立ち現れる」というイメージでデザインされているのだとか。何だか癒やされる、美しい空間に仕上がっているのはそのためなのでしょう。 　上を見上げると、空が抜けています。サーフィンの板が立てかけられているような手すりを見ていると、ちょっと陽気な気分になってきました。 開放的な共用空間。手すりの形も変わっている（画像：夏野久万）　この華やかな雰囲気のある手すりは「あまり寄りかかられると安全性に問題が生じるし、また頑丈なデザインは雰囲気を重たくするので、繊細で空気のような存在感であってほしい」という思いで、このような形になったそうです。 いざ室内へ、明るい！　たしかにこれがコンクリートの手すりならば、重たく威圧感が出てしまったかもしれません。どこか華やかさと、開放感のある手すりは、自宅までの時間をより楽しく演出してくれそうです。 　謎の間取りの部屋は、この奥の住戸。吹き抜けに面した壁が、ガラスブロックになっています。ドアを開けると、ガラスブロックから入る陽光がすごい！ ガラスブロックからこぼれてくる陽光でとっても明るい室内（画像：夏野久万）　ものすごく明るくてビックリしました。ここが、チョウチョに例えると「胴体」の部分であり、扇子で言えば真ん中で、奥の凹凸のある箇所が、チョウチョの羽、扇子の端っこのようです。 清潔感あるトイレと洗面台清潔感あるトイレと洗面台　よく見ると、左側の壁面にドアを発見。開けてみたら……トイレが出現しました。 　しかもすぐ隣にある洗面台の蛇口が、カエルのような宇宙人の顔のような、ちょっと不思議なテイストの形をしています。洗面ボウルもおしゃれです。“蛇口マニア”な人にはたまらない洗面台です。 清潔感のあるトイレとバスルーム（画像：夏野久万）　その左側にはユニットバス。浴室乾燥機付きなので、とても便利です。 　では、チョウチョの「羽」の部分はどうなっているのでしょうか。 　奥はキッチンです。左側には冷蔵庫置き場兼収納がありました。奥のブラインドを開けると窓があるので、通風もバッチリです。 　キッチン下には、炊飯器などが置けるスライド式の台が入っていて、こまやかな配慮が素敵……と思っていたところ、右側の白い壁に違和感を発見。 　壁の一部が扉になっているではありませんか。ここは忍者屋敷か？ ということで開けてみると……。 　天井までの、使い勝手のいい収納が出てきました。これなら衣類もすっきり収まりそうです。 　そこで気づいたのです。こういう収納トラップが仕込んである間取りって、ほかの箇所にも絶対仕掛けがあるはずなのです。 　そこで戻ってきたのが部屋の中央部分。左側の木目部分が怪しいです。ぷんぷんします。ということで、忍者屋敷の隠し扉を探すような気分で周囲を探る筆者。 　やはりありました！ 備え付けの姿鏡が外開きのドアになっていて、どうやら洗濯機置き場のようです。上には、洗剤やタオルなどを仕舞えるスペースもあります。 　このチョウチョのような、扇子のような形の間取りは、実は忍者もビックリ（？）な収納を持つ住まいなのでした。 細かな配慮がうれしいポイント細かな配慮がうれしいポイント　それにしても、心遣いがすごいです。玄関を入ってすぐところに、ブラインドが設置されているのです。 　そのブラインドをおろすと、室内の様子をちょうどよく目隠ししてくれます。 ブラインドで目隠し。住民のプライバシーを保護（画像：夏野久万）　普段は片方だけブラインドをおろし、寝るときは全ておろす、といった使い方ができるわけです。プライバシーの保ち方を住んでいる人自身が選べるように配慮されている点が、すばらしいと感じました。 　建築家の方によると、この住戸は 「採光上一番不利な位置にあって、特殊な雰囲気がそこに住む価値だ、と思っていただける方のために計画しました。住む人の発想が試される部屋ですね」 とのことです。たしかに、どんなふうに家具を配置するか、想像するのが楽しくなる部屋でした。 ※管理会社などの許可を得て取材・撮影を行っています。 ※物件情報は、取材当時のものです。 建物名：VILLA STELLA 所在地：杉並区天沼3丁目 交通：JR荻窪駅から徒歩5分 構造：RC 築年月：2002年3月 総戸数：22戸 賃料：8万2000円 管理費：3000円 専有面積：21.90平方メートル 間取り：ワンルーム

仕事と趣味で都内を歩き回っているライターが厳選「20～30代独身が住むべき街」ベスト5

東京都内には高級住宅街から庶民的な住宅街までさまざまなエリアがありますが、20～30代独身におすすめの街はどこでしょうか？魅力的なエリアの多い東京　大都会東京には魅力的なエリアがたくさんあります。言うまでもなく、多くの人が住みたがるエリアほど家賃は高くなります。 　収入や学歴などの分かりやすい指標に捉われなくなった人たちが増えた今でも、どの街に住んでいるかはひとつのステータスになり得ますし、そのために仕事を頑張っている人も多いのでしょう。 東京の住宅街（画像：写真AC）　しかし、家賃が高いエリアが必ずしも住みやすいわけではありません。単身世帯か家族世帯かによっても異なりますし、収入の何割を家賃に使うかも考慮ししなければなりません。 　ということで、今回は20代独身で、仕事と趣味を兼ねて都内を歩き回っている筆者が「20～30代独身におすすめの街ベスト5」を紹介します。 5位.大泉学園（練馬区）　第5位は、練馬区にある大泉学園です。 大泉学園（画像：(C)Google）　大泉学園は都会でありながら自然も多く、閑静な住宅街が広がっており、とても住みやすい街です。西武池袋線の駅で乗降客数が多く、都心へのアクセスも抜群。 　これは個人的な話ですが、筆者がよく遊びに行く池袋まで乗り換えなしで約17分で行けるのも、うれしいポイントです。 　またファミリー層の割合が高く、とても治安が良いです。日本のアニメの発祥地として知られており、駅前には「鉄腕アトム」や「あしたのジョー」などといった有名アニメのモニュメントが建てられています。 　駅周辺には商業施設や飲食店がたくさんあり、都心へ出なくても十分楽しめます。利便性が高いにもかかわらず、家賃は東京23区の中でもかなり安い方です。 　家賃が安い理由は、練馬区の西側に位置し、埼玉県に隣接していることが挙げられます。しかし都心へのアクセスも良いため、穴場のエリアと言えるでしょう。治安の良さと家賃の安さ、そして池袋へのアクセスの良さを考慮し、第5位にしました。 4位.明大前（世田谷区）　第4位は、世田谷区にある明大前です。 明大前（画像：(C)Google）　明大前はその名の通り、明治大学和泉キャンパス周辺のエリアです。学生がたくさん住んでいることもあり、リーズナブルな飲食店が多く、自炊をしないひとり暮らしの人でも食費を抑えられます。外食中心の独身の人にはうれしいポイントです。ちなみに筆者も外食中心なのでうれしいです。 　最も魅力的なのは交通アクセスの良さです。電車の路線は「京王線」と「京王井の頭線」のふたつですが、主要駅である渋谷と新宿に乗り換えなしで約9分で行くことが可能。筆者がよく足を運ぶ下北沢や吉祥寺などにも乗り換えなしで行けるため、文句なしです。 　駅前はにぎやかですが、少し離れると静かな住宅街があり、住みやすさも問題ありません。都心に近いエリアですが治安も良く、商業施設やスーパーもあり、生活には困らないでしょう。家賃はそれなりにかかりますが、そこまで高くはありません。交通アクセスの良さとリーズナブルな飲食店が多い点を考慮し、第4位にしました。 3位.高円寺（杉並区）3位.高円寺（杉並区）　第3位は、杉並区にある高円寺です。 高円寺（画像：(C)Google）　高円寺は古着の街として知られています。さまざまな種類の古着屋があり、おしゃれな若者が集うにぎやかなエリアです。ライブハウスがたくさんあり、バンドマンも多く、クリエーティブな活動をしている人は居心地が良いでしょう。音楽をやっている筆者にとっては、うれしいポイントです。 　駅周辺には約200店舗がある「純情通り商店街」があり、飲食店からカラオケボックスまで何でもそろっています。全体的に昔ながらのノスタルジックな雰囲気が漂っており、路地を歩くだけで心が落ち着きます。激安スーパーの数が多く、生活費を抑えられるのが魅力的なポイント。 　家賃が安く、都心へのアクセスも悪くありません。中野や阿佐ヶ谷などといった個性的な街と隣接しており、自転車で遊びに行くことも可能です。ライブハウスが多い点、生活費が安い点を考慮し、第3位にしました。 2位.本郷三丁目（文京区）　第2位は、文京区にある本郷三丁目です。 　東京大学が近くにあり、喫茶店や古本屋が多く、街全体に落ち着いた雰囲気が漂っています。気品があって経済的に豊かな人が住んでいるエリアですので、治安がとても良いです。 　丸の内、銀座、大手町などのビジネス街にも、電車で10分以内に行ける交通アクセスの良さも魅力的。筆者は企業勤めをしていませんが、ビジネス街を歩くのが好きなため、うれしいポイントです。 　保育園や小学校もあり、子どもを連れて行けるお出かけスポットも充実しているため、子育てにも向いています。治安の良さ、ビジネス街へのアクセスの良さを考慮し、第2位にしました。 1位.二子玉川1位.二子玉川　第1位は、世田谷区にある二子玉川です。 二子玉川（画像：(C)Google）　二子玉川は、最先端のモダンな施設と緑豊かな自然が融合した、都内随一のおしゃれなエリアです。駅周辺には、二子玉川ライズや蔦屋書店などといった、スタイリッシュで洗練された商業施設が立ち並んでいます。おしゃれな建物が好きな人にとっては、たまらない街並みです。 　ショッピングから外食まで、何でもできる圧倒的な利便性。家賃は高めですが、静かで治安が良く、都心への交通アクセスも良いです。 　都会の良い部分と田舎の良い部分が両方そろっており、単身世帯でも家族世帯でも居心地が良いでしょう。ずばぬけたおしゃれさ、都会と田舎のバランス感を考慮し、第1位にしました。 　東京には住みやすい街がたくさんあります。家賃の高さが必ずしも住みやすさに直結するわけではありません。自分がどのような場所に住みたいかをしっかりと考えて、住む街を決めるようにしましょう。都内の憧れの街に住んで、充実した生活を送っていただければと思います。 　皆さんの「20～30代独身におすすめの街」はどこですか？

2020年オープン 豊島区の都市型公園「イケ・サンパーク」の場所にはかつて造幣局があった！

現在大きな注目を集めている東池袋の都市型公園「イケ・サンパーク」。公園ができる前、この場所には造幣局がありました。その歴史について、フリーライターの小西マリアさんが解説します。面積は1万7000平方メートル　2020年12年、サンシャインシティ（豊島区東池袋）の東側に公園「IKE・SUNPARK（イケ・サンパーク）」（同）が全面オープンしました。 イケ・サンパークの位置（画像：(C)Google）　サンシャインシティの東側は商業施設もないため、かつては明確な用事がない限り、あまり訪れる機会がありませんでした。しかし、豊島区役所の新庁舎も2015年5月にオープンしたことから注目を浴びています。 　サンシャインシティ周辺では、これまで2007（平成19）年に東池袋4丁目地区の再開発が行われ、地下鉄有楽町線の東池袋駅から直結するタワーマンションと劇場・中央図書館などの入居するビルが誕生しました。つまりこの周辺（東池袋）は、十数年をかけて新たなにぎわいの拠点として徐々に整備が進められてきたのです。 　そんな東池袋のニュースポットとなったイケ・サンパークは、正式名称を「豊島区立としまみどりの防災公園」といいます。面積は1万7000平方メートル（東京ドーム0.4個分）で、芝生を植えた園内にはカフェもあります。また各種のイベントを行うことができ、都会の中で広い空も見渡せる――まさに都市型公園といってよいでしょう。 かつてあった造幣局東京支局　池袋駅周辺の騒がしさから距離のある東池袋といえ、実際に足を運んだ人は、きっと「池袋にこんなにまとまった土地があったのか」と驚くでしょう。そんな土地を豊島区が入手できたのは、元々ここに造幣局東京支局があったためです。 　造幣局は国の機関のなかでも、貨幣の発行や勲章の製造、金地金（きんじがね。投資対象として作られる金の塊）の製造などを行う極めて重要な機関です。東京支局（本局は大阪です）が東池袋に設置されたのは、1939（昭和14）年のことでした。 　当時は都市化が進んでいたとはいえ、まだ郊外かつ都心にも近いということで造幣局は設置されました。しかし戦後になり、池袋の街が発展すると事情が変わってきます。 1967（昭和42）年発行の地図。造幣局の記載がある（画像：国土地理院、時系列地形図閲覧ソフト「今昔マップ3」〔(C)谷 謙二〕）　3.37ha（3万3700平方メートル）もの土地を所有する造幣局を都心に移転すれば、もっと有効活用できると考えられたのです。 豊島区の度重なる陳情豊島区の度重なる陳情　造幣局に移転してもらい、跡地に防災公園を建設するという案を豊島区が最初に出したのは1972（昭和47）年の区再開発基本計画でした。それ以降、1982年の区基本計画でも移転と防災公園の建設は明記され、区をあげて大蔵大臣（当時）への陳情が行われました。 　この陳情に対して、大蔵省（現・財務省）は1989（平成元）年、代替地を示すことを要求。そこで豊島区では、東京都が開発を進めていた臨海副都心に移転用地の確保を求めます。しかし東京都は計画が既に決まっているとして難色を示し、移転は実現しませんでした。 1990年頃の造幣局東京支局（画像：国土地理院）　移転を求める声が豊島区で再び高まったのは、2004年のことです。この頃進んでいたのが、地上デジタル放送の開始を見越した「新東京タワー」の」建設計画です。この計画のなかで、豊島区は造幣局の敷地を利用する誘致案を打ち出します。もちろん、造幣局の移転が前提です。 　豊島区がこのときに打ち出した計画は、39階建てのビルを建設してその上にアンテナを設けるというもの。地上からアンテナの先端までの距離は約600mです。区では当時、展望料収入だけで毎年110億円という試算を行っています。 　当時、高野之夫区長は実現に向けて 「都内の再開発が汐留、お台場、六本木などに集中しており、城北地域は取り残されているとの感は否めない。ぜひ誘致したい」 と語っています。 頓挫した新東京タワー案　2000年代前半の池袋は既に新宿・渋谷と並ぶ副都心でしたが、イメージ的には「昭和っぽい」感じでした（もちろんそれが魅力でした）。そうしたなかでのタワー誘致は、にぎわいから外れた東池袋周辺を激変させる要素と考えられたのでしょう（『朝日新聞』2004年9月22日付朝刊）。 　しかし、新東京タワーは現在の東京スカイツリー（墨田区押上）として建設されることになり、夢ははかなくも破れました。 墨田区押上にある東京スカイツリー（画像：国土地理院）　その後も豊島区では2007年、池袋駅周辺に次世代型路面電車（LRT）を建設し、造幣局周辺に大規模な駐車施設をつくって「パーク・アンド・ライド」（最寄りの駅などの手前まで自家用車で行って駐車し、そこから鉄道やバスに乗り継ぐ移動方式）を実現させる案を打ち出したり、造幣局跡地の活用案を何度も打ち出したりしました。 造幣局移転の契機となった東日本大震災造幣局移転の契機となった東日本大震災　こうしたなかで、2011（平成23）年の東日本大震災を契機として、一度は塩漬けになっていた防災公園案が再び浮上します。 　造幣局はこれを受けて、移転の候補地探しを本格化。2012年9月に埼玉県さいたま市の三菱マテリアル研究所跡地を取得、工場のほか、併設する造幣東京博物館などの全面移転を決定しました。 　こうして造幣局は長年の歴史に終止符をうち、2016年4月からさいたま支局として操業を始めました。それと同時に土地を取得した豊島区では、防災だけでなく地域の憩いの場所となる公園の整備を行い、その結果、イケ・サンパークが完成したのです。 　また造幣局跡地のうち、3分の1は東京国際大学に売却され、現在2023年の開校を目指して池袋キャンパスの建設が進んでいます。同大では現在の川越キャンパス（埼玉県川越市）の定員のうち3500人を移転する予定で、うち2000人は留学生になるとしています。 新キャンパスを伝える東京国際大学のウェブサイト（画像：東京国際大学）　近くの都電荒川線沿いでは道路の拡幅整備工事や再開発も進んでおり、数年後には東池袋は今とまったく違う街へと発展しそうです。

超高級地・港区に「不思議な形状」のタワマンが――1階の牛丼店に「存在感が半端ない」「優良物件！」の声多数

あっと驚く衝撃の場面、感心させられる発見や豆知識、思わず涙を誘う感動の出来事……。SNS上では毎日、新鮮な話題がいくつも発信されています。そのなかから「東京」に関連するものを厳選してご紹介します。「すき家」の上空だけ、建物がない！　東京・港区。あこがれの高級住宅街に「不思議な形状」をしたマンションを発見したと、あるツイッターユーザーが画像を投稿。フォロワーたちの間で話題になっています。 　投稿したのは、自身も港区内のマンションに住みそのライフスタイルをYouTubeなどで配信しているKein@50人クラフト（@keinkandy）さん。 　アップしたのは見るからに高級そうな20階建て超のタワーマンションの外観写真。その1階部分には、おなじみの牛丼チェーン「すき家」の看板が――。 好きなときに牛丼を食べられる！　煌々（こうこう）と明かりを放つ有名牛丼チェーンすき家の路面店があり、マンションは同店を避けるようにL字型の敷地に建設されています。すき家の上空は、そこだけ切り取られたかのように建物がありません。 Keinさんのツイートのサムネイル。画像をクリックすると……（画像：Keinさんのツイート）　ほかのツイッターユーザーたちからは 「（すき家の）存在感はんぱない」 「家から徒歩1分ですき家……優良物件認定！」 といった反応が次々と寄せられています。 　Keinさんに話を聞いたところ、 「高級物件と、大衆に親しまれているすき家とのギャップを面白く感じました。マンション自体の落ち着いた建築と、すき家の鮮やかな色合いのコントラストも興味深いです。すき家さんの牛丼はとてもおいしいと思うので、高級タワーマンションに住みつつ、いつでも牛丼を食べることができるのは素敵だと思います」。 投稿者が語る、港区に住む魅力投稿者が語る、港区に住む魅力　自身も港区内のタワマンに在住するKeinさん。同区に住まう魅力について尋ねてみました。 「港区、特に六本木周辺は、お金がある人間にとっては非常に住みやすいと思います。食事や買い物は一流の店がそろっていて、徒歩圏内で全てそろうのが便利です。また、意外と緑も多くて落ち着ける場所があるのもいいですね」 「この辺の方は皆さんお金があるので、お金持ちが良くも悪くも目立たず暮らせる環境だと思います」 　高級住宅街・港区に住む人たちにも、やっぱり牛丼好きは多いのかも――？

都内で家を買うなら来年以降？ 2022年「地価暴落」問題のあっけない結末とは

マンション価格暴落の可能性　不動産には、マンション価格暴落の可能性を持つ「問題」がいくつもある、とされてきました。 　まずは「2020年問題」。これは本来、2020年に開催されるはずだった東京五輪を指したものでした。東京五輪までは好景気でマンション価格が上昇するものの、五輪が終われば暴落するという予測が出て、それを信じる人が増えました。 　ご存じの通り、東京五輪は1年延長。2021年8月現在、五輪後にマンション価格が下がる動きは出ていませんが、コロナ禍の問題が大きく、結論はなんとなくあやふやになっています。 首都圏の農地が宅地に変わった理由　不完全燃焼に終わった2020年問題に続き、2022年問題もマンション価格暴落の引き金になるとされています。2022年問題とは生産緑地の問題です。 　生産緑地とは市街化区域、つまり住宅が建設できる場所に残った農地を維持しやすくするために生み出された制度です。 都内マンションのイメージ（画像：写真AC）　一般的に、農地は市街化調整区域にあります。市街化調整区域は住宅などの建設が制限され、農家や農家に役立つ施設の建設しか認められない場所です。住宅の建設が制限される代わりに、固定資産税が安く設定され、農業を続けやすくなっています。 　ところが、首都圏では高度成長期に住宅地を増やす動きが出て、市街化調整区域の指定が外れ、市街化区域になる農地が増えました。いわば、農地をどんどん宅地に変えていったわけです。 　市街化地域に農地が残っていると、宅地並みの固定資産税が課せられます。そのため、農地を宅地にする動きが加速しました。 　さて農地と宅地で固定資産税はどれくらい違うのでしょうか。現在では、宅地の固定資産税は農地の数十倍とされ、場所によっては100倍近く高いこともあります。そのように高い固定資産税を払って、農業を続けることはできません。都市部に残った農地がどんどん消えていったのは当然だったのです。 生産緑地の放出で土地の価格が下がる？　その後、平成バブル（1986～1991年とする見方が多い）が起き、土地をお金もうけの材料にした反省から、住宅地にも農地を残したほうがよいという考え方が生まれました。 都内の農地（画像：写真AC）　結果、1992（平成4）年に生産緑地法が改正され、「保全する農地」つまり、農地を残しておくための方策がとられるようになりました。 　簡単にいうと、市街化区域で生産緑地の指定を受けると固定資産税が安くなり、生産緑地の指定を受けやすくしたのです。その結果、市街化区域でも農業を続けやすくなりました。 　生産緑地の指定を受けると、30年間は農地として利用しなければなりません。その期限が満了するのが2022年。2022年以降は、農地として利用しても固定資産税が高くなります。人によっては生産緑地の間、猶予を受けていた相続税の支払いも求められるようになります。 　それは大変なので、宅地として売り出されるケースが増えるだろうと予測する人が「住宅用地として売り出される土地が大きく増える」ので「土地の値段が下がる」と予想したわけです。 23区内で約428万平方メートルもある生産緑地23区内で約428万平方メートルもある生産緑地　生産緑地は日本全国に1億3000万平方メートル以上ある、とされています。どれほどの広さか想像もできませんが、東京23区内となればそこまで多くはありません。 　23区内の生産緑地の広さは約428万平方メートル。ずっと少なくなりますが、それでも、土地面積100平方メートルの建売住宅を建設すれば、4万2800戸も建設できます。総戸数100戸程度のマンションならば400棟以上建設できることになり、やはりスケールの大きな話です 　それだけの土地が宅地として売り出されたら、都心マンションも一気に値段が下がりそうですが、実際のところはどうなのでしょうか。 　残念ながら、その期待は薄いでしょう。というのも23区内のうち、生産緑地があるのは半数程度に過ぎず、 ・練馬区 ・世田谷区 ・江戸川区 ・杉並区 といった山手線外側エリアの区ばかりです。 山手線（画像：写真AC）　山手線の内側には、生産緑地が1か所もありません。千代田区・中央区・港区といった中心エリアの3区はもちろん、文京区・新宿区・渋谷区・品川区・目黒区・豊島区・中野区といった都心ゾーンにも、生産緑地はありません。 　都心部のマンションが安く売られたらぜひ買いたい、と多くの人が願っても「生産緑地が放出されるので安い物件が出る」可能性はありません。 　その点、練馬区や世田谷区、杉並区では今も農地を目にします。それらが2022年以降、宅地になる可能性はありそうです。 　といっても、練馬区や世田谷区で見かける農地は、駅に近い場所にはありません。駅からバスで10分以上行ったような場所で見かけるのが一般的です。そのため、住宅地に変わっても、交通便利なマンションが出現するわけではありません。 　交通が多少不便でも、広い敷地で総戸数が300戸以上になるマンションなら人気は出ますが、総面積の数字が大きくても、生産緑地ひとつひとつはそれほど広くありません。せいぜい100戸クラスのマンションが建設できるような土地が主体です。 期限の延長で、大量放出の可能性はなし期限の延長で、大量放出の可能性はなし　以上の事実に加え、生産緑地が及ぼす地価への影響は小さいと考えられる理由がもうひとつあります。 　生産緑地は2022年の期限切れで大量に放出される、だから地価暴落を引き起こすという予測が出たのは2017年くらいからです。そのときに関連記事を読んだ人は間もなく生産緑地が大量放出される、と考えているかもしれません。 　しかし、生産緑地の事情は変わっています。2022年で30年目を迎える生産緑地の制度は、さらに10年間延長されることが決まっており、その後も制度が延長される見通しになっています。つまり、生産緑地がなくなる可能性は薄いのです。 　そして、生産緑地を所有する人たちの大半、おおよそ8割が農地を手放す意志がないとされています。つまり、生産緑地が大量に放出されることは、山手線の外側でも生じないことがはっきりしてきました。 都内の農地（画像：写真AC）　2022年問題も実は問題にならなかったわけです。これは、地価下落を期待している人には残念な話でしょう。しかし農業の大切さが再認識されている現在、身近な農地が生き続けることは悪いことではありません。 　練馬区役所の人に先日聞いたところ、 「練馬大根（練馬区東南部原産の大根）は、今や欲しくても買えない幻の大根になっている」 とのこと。23区内で希少な生産緑地でつくられる野菜が人気を高めているのです。 　生産緑地はもはや宅地に変わる予備軍ではなく、希少な農地として大事にされる時代になっています。