都内で家を買うなら来年以降? 2022年「地価暴落」問題のあっけない結末とは

マンション価格暴落の引き金になるとされている「2022年問題」。その現状について、住宅評論家の櫻井幸雄さんが解説します。


23区内で約428万平方メートルもある生産緑地

 生産緑地は日本全国に1億3000万平方メートル以上ある、とされています。どれほどの広さか想像もできませんが、東京23区内となればそこまで多くはありません。

 23区内の生産緑地の広さは約428万平方メートル。ずっと少なくなりますが、それでも、土地面積100平方メートルの建売住宅を建設すれば、4万2800戸も建設できます。総戸数100戸程度のマンションならば400棟以上建設できることになり、やはりスケールの大きな話です

 それだけの土地が宅地として売り出されたら、都心マンションも一気に値段が下がりそうですが、実際のところはどうなのでしょうか。

 残念ながら、その期待は薄いでしょう。というのも23区内のうち、生産緑地があるのは半数程度に過ぎず、

・練馬区
・世田谷区
・江戸川区
・杉並区

といった山手線外側エリアの区ばかりです。

山手線(画像:写真AC)




 山手線の内側には、生産緑地が1か所もありません。千代田区・中央区・港区といった中心エリアの3区はもちろん、文京区・新宿区・渋谷区・品川区・目黒区・豊島区・中野区といった都心ゾーンにも、生産緑地はありません。

 都心部のマンションが安く売られたらぜひ買いたい、と多くの人が願っても「生産緑地が放出されるので安い物件が出る」可能性はありません。

 その点、練馬区や世田谷区、杉並区では今も農地を目にします。それらが2022年以降、宅地になる可能性はありそうです。

 といっても、練馬区や世田谷区で見かける農地は、駅に近い場所にはありません。駅からバスで10分以上行ったような場所で見かけるのが一般的です。そのため、住宅地に変わっても、交通便利なマンションが出現するわけではありません。

 交通が多少不便でも、広い敷地で総戸数が300戸以上になるマンションなら人気は出ますが、総面積の数字が大きくても、生産緑地ひとつひとつはそれほど広くありません。せいぜい100戸クラスのマンションが建設できるような土地が主体です。

期限の延長で、大量放出の可能性はなし


【画像】コロナ禍で23区からの流入が多かった三鷹市、小金井市、府中市、藤沢市――中古マンションの成約価格はどうなった?

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